房地产调控效果的影响因素及对策分析
【摘要】房地产业作为我国国民经济的支柱性产业，近年来受到了社会各界的广泛关注，尤其是针对房地产业采取的各种调控政策备受关注。这些调控政策的出台有利也有弊，一方面使房地产业向着健康的方向发展，另一方面，社会各界对调控政策的出台争议不断，而且政策本身也存在漏洞。本文作者根据多年的工作经验以及对策房地产调控政策的长期研究，深入探讨房地产调控效果的影响因素及相应的对策。
【关键词】房地产调控 影响因素 对策
进入二十一世纪以来，房地产业迎来了其发展的黄金时期，受房地产行业的高利润吸引，很多企业投身到了房地产行业，房地产业不断壮大，发展至今，已经在我国经济的发展过程中占据重要地位。近年来，随着房地产行业的不断升温，国家对房地产业出台了一系列的调控政策，意在稳定房价，促进房地产业健康发展。但是房地产调控的效果却有些不尽如人意，下面结合笔者工作经验，谈一谈调控效果的影响因素以及可以采取的解决方法。
1房地产调控效果的影响因素
1.1缺乏健全的房地产市场制度
就我国房地产市场来说，其相关的制度存在很多缺陷，一些法律法规不健全，使得在一些关键的地方容易出现监管不严、投机倒把等情况，这严重危害了房地产市场的正常秩序，具体表现在以下几个方面：第一，虽然国家一直在对商品房预售制度出台相关的法律法规，但到目前为止，商品房预售制度仍然没有健全，开发商利用预售制度存在的缺陷对外隐瞒相关信息，对预售资金任意处理，置购房者的利益于不顾，严重损害了购房者的权益。第二，土地征收与出让制度以及土地出让金使用制度也都不健全，这些制度的不健全给了一些人钻空的机会。第三，征税制度不合理，我国房地产税税收收入主要来源于开发和流通环节，只有一小部分税收来源于房地产保有阶段，这在一定程度上导致了房地产市场上的炒房现象，同时这种税收制度的存在对于房地产市场的健康发展是不利的。总之，相关制度的建立健全对于房地产市场的良性发展是十分必要的，至少可以遏制利用制度缺陷钻空子行为的发生，避免影响房地产调控政策的实施效果。
1.2调控政策治标不治本
虽然近年来国家不断出台新的调控政策，但是调控的效果并不让人满意，甚至是越调越涨，每一次调控政策出台后，房价都要继续往上涨，今年新的国五条出台后情况也基本相同。不难看出，调控政策对真正改善房地产市场环境作用不大。究其原因，调控政策没有动摇房地产市场持续走高的根本。房价一直居高不下其背后的真正黑手是政府的土地财政，很多地方政府的财政收入主要是通过卖地获得的，在地方政府的财政收入中卖地占到了其财政收入的绝大部分，因此地方政府更希望地价高涨以增加其财政收入。对于地方政府的卖地冲动中央政府并没有完全制止，换句话说就是中央政府并没有真正想让房价降下来，调控政策只不过是暂时缓解房地产市场的矛盾，并不能从根本上解决问题。
1.3经济环境对调控的不确定性增加
自我国加入世贸组织以来，我国不断加强与世界各国的经济联系，尤其是近几年全球经济一体化进程在加速推进，我国与世界的联系越来越密切，同时受外界的影响也越来越大。在过去不久的08年金融危机就是一个很好的证明，受美国次贷危机的影响，我国的经济也受到了一定的影响。而我国房地产调控政策也不例外，也受到了世界经济形势的影响，美国的量化宽松政策就不利于我国房地产调控政策的实施，一定程度上影响了调控的效果。
1.4调控政策自身存在问题
国家不断出台调控政策，但是调控政策的效果一直不让人满意，其中一个重要的原因就是调控制度自身存在问题。翻看国家历年的调控政策不难发现这些调控政策没有具体的数字化指标，很多都是模糊的概念，例如“促进、加强、过快”等等这些词，很多人要问究竟该如何促进，如何加强，过快的指标是什么，政策在制定时就应该把这些问题明确下来，而不是让社会各界去进行猜度，政府应该对调控政策加以详细的说明以指导调控政策的实施，否则只能是模糊的政策，糊涂的调控，到头来没有实质性的改善。还应该认识到一点，地方政府与中央政府之间的“貌合神离”，国家出台了调控政策下发各级进行调控，但是地方政府往往敷衍中央政府的调控，很多地方政府不认真执行中央的决策，一方面执行工作不到位，另一方面伪造、虚报、瞒报数据，这也使中央政府的调控雪上加霜，房地产市场健康发展的目标再次偏离。
2房地产调控的对策分析
2.1建立健全房地产市场制度
房地产市场制度的不健全使房地产市场存在很大的隐患，因此有必要尽快建立健全房地产市场制度，消除制度上的漏洞。针对房地产市场制度不健全导致的一些问题提出几点建议：第一，调整房地产税收结构，房地产税收的不合理对房地产市场的健康发展百害而无一利，因此必须调整税收结构，以使房地产税的征收趋向合理化，对税收过低或税收过高的环节做必要的调整，防止不利行为的发生。第二，对发现的市场制度中存在的问题，要及时修改和调整相关制度，同时不断创新房地产市场制度，为房地产市场的健康发展提供制度保障。
2.2创新官员政绩评判标准，加快土地制度改革
土地财政使得各地官员为实现政绩目标而疯狂卖地，一方面，这会造成地方经济结构的不合理，同时不利于房地产调控政策的落实，更不能从根本上解决房地产市场存在的问题。要想房地产调控政策有效发挥其作用就必须创新官员政绩的评判标准，不能以地方财政收入作为评判官员政绩的唯一标准，而应建立合理的考核制度，这样才能稳定地方政府的卖地冲动，地方政府也会配合中央政府进行调控政策的落实工作。同时还要对目前的土地制度进行改革，目前的土地制度按照“招、拍、挂”价高者得的原则进行出让，这种方式的不合理之处在于一定程度上促进了土地价格不断攀升，不利于土地的合理利用。所以，必须对土地制度进行改革，以提升房地产调控效果。
2.3密切关注世界经济形势的变化，适时做出调整
随着全球经济一体化，世界各国的联系越来越紧密，经济不受其他国家影响已变得不太可能，世界经济形势的变化随时会影响国内经济环境的变化。这种情况我们不可避免，只能尽可能采取措施以防止世界经济环境变化造成的不利影响在国内蔓延。因此我们需要密切关注世界经济形势的变化情况以对房地产调控政策做出调整，尽最大可能将影响降到最低。
2.4明确调控目标、调控标准
没有一个明确完善的调控政策，房地产调控的效果就是一句空话。国家必须对调控政策的制定给出明确的调控目标、量化标准以及调控所要达到的效果。模棱两可调控政策不仅不利于政府调控目标的实现，还可能对市场造成不利的影响，引起恐慌，明确的调控目标、调控标准对于房地产调控来说有重要意义。
3总结
房地产调控政策作为促进房地产行业健康发展的一项政策有其积极意义，是政府为解决房地产市场存在的诸多问题而提出的调整措施，然而在进行实际调控过程中它的作用并没有得到充分发挥，通过对房地产调控效果影响因素进行分析我们才能抓住问题的关键，使问题从根本上得到解决。房地产调控政策的出台对于房地产市场的影响深远，其调控效果只有等待时间的考验。
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