房地产政策\住房政策
房地产政策/住房政策
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住房的首要功能是居住的功能。
住房是人们生活的基本需求之一，当人们的住房需求集合在一起就是一种社会需求。住房需求的无法满足就出现了住房问题，而土地的稀缺性往往加速了住房问题的产生。
“住宅缺乏现象”，是大工业发展和城市发展的产物。
住房问题不仅是个经济生活问题，而且也是重要的社会问题和政治问题。
前言/引言
【“居者有其屋”是人类共同的愿望，也是每一个国家殚精竭虑想要达到的目标。中国是世界第一人口大国，又是发展中国家，为实现“居者有其屋”，其住房政策几经周折，最终朝商品化、社会化的方向迈进。】
我国改革开放之后房地产市场的发展壮大，主要得益于两大制度改革：一是城镇住房制度改革，简称住房制度改革或者房改；二是城镇国有土地使用制度改革，简称土地使用制度改革。通过上述两大制度改革，主要形成了土地使用权出让和转让市场，新建商品房买卖市场，存量房（也称二手房）买卖和租赁市场，房地产抵押以及房地产开发、估价、经纪、物业管理等经济活动也很活跃；房地产不仅是基本的生产要素或者生活资料，而且成了家庭财产的重要部分，既是一种商品，也是一种资产，甚至是投资、投机的主要对象；房地产市场规模越来越大，其发展变化不仅影响金融安全和社会稳定，而且影响整个国民经济的健康运行，政府一方面要培育和发展房地产市场，一方面又要调控和驾驭房地产市场。
我国房地产制度改革与市场发展的历程（1978-）
回顾改革开放30年来我国房地产市场的发展变化，大致可分为以下5个时期：
一是 初步形成时期（1978~1991年），
二是 房地产过热时期（1992~1993年），
三是 市场调整时期（1994~1997年），
四是 培育新的经济增长点时期（1998~2002年），
五是 宏观调控时期（2003~2007年）。
一、初步形成时期（1978~1991年）
【从1958年开始，房地产收归国有，中国房地产市场从此消失。直到1979年开始的经济体制改革，中国房地产业才有了发展的契机。
1978年，理论界提出了住房商品化、土地产权等观点，为中国房地产发展打下了理论基础。】
1978年之前的二十多年中，我国几乎没有房地产市场，没有房地产业，只有建筑业。1978~1991年，随着住房制度改革和土地使用制度改革的启动与推进，房屋和土地既是产品和资源，又是商品和资产的认识由浅入深，房地产价值逐渐显化，房地产市场初步形成。
1980年4月，邓小平在关于建筑业和住宅问题的谈话中，指出了城镇住房体制的基本走向。邓小平的讲话打破了传统的住房公有制、福利制观点，描绘出了住房新制度的基本蓝图【此后，全中国开始了城镇住房制度的改革】。1980年6月，中共中央、国务院在批转《全国基本建设工作会议汇报提纲》中正式提出实行住房商品化政策，准许私人建房、买房、拥有自己的住宅，不仅新建住宅可以出售，现有住宅也可以出售。从此，拉开了住房制度改革的序幕。
住房制度改革的实践，始于1979年，从新建住房全价出售起步【1979年7月1日，提出了“土地使用费”的概念】。1979~1991年，住房制度改革经历了公房出售试点、提租补贴试点和全面起步三个阶段。
【1987年8月1日，《土地管理法》正式实施】
1987年10月，中共十三大报告首次提出建立房地产市场，确立了房地产市场的地位和作用，促进了房地产市场的发展。1988年3月，七届全国人大第一次会议上《政府工作报告》提出：“结合住房制度的改革，发展房地产市场，实行土地使用权的有偿转让。”这又进一步促进了房地产市场的发展【1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地】。
【1988年，《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》】1988年第一次全国住房制度改革工作会议
【1989年，海南房地产泡沫破灭之后，中国的房地产才在阵痛中走上了真正意义上的市场化发展之路】
【1990年，城镇土地使用权出让和转让暂行条例】
【1991年下半年，房地产市场呈现了明显的回升趋势】
从总的情况看，这个时期的房地产市场仍处于发育阶段，市场功能还不健全，市场机制还不完善，交易行为还不规范，市场管理还很薄弱。
二、房地产过热时期（1992~1993年）
1992年下半年至1993年上半年，我国许多地区骤然掀起了房地产热潮，房地产开发公司急剧增加，房地产开发投资高速增长，以炒地皮、炒项目为主的房地产市场异常活跃，在部分地区，主要是海南、广西北海，房地产开发出现过热，形成了较严重的房地产泡沫。
原因：
1992年春邓小平发表视察南方重要谈话，同年10月党的十四大明确我国经济体制改革的目标是建立社会主义市场经济体制。同年11月，国务院发出《关于发展房地产业若干问题的通知》，首次勾画出了房地产市场体系框架。【1992年房改全面启动】
危害：
1992~1993年房地产开发投资过热，不仅加剧了钢材、水泥、木材等建筑材料的供需矛盾，带动了其价格较猛上涨，而且由于挤占了过多的建设资金，致使一些国家重点建设项目资金不足。内地资金纷纷流向沿海地区的房地产市场，沿海地区的房地产价格猛涨，不断高涨的房地产价格又加速了外部资金的流入，最终导致国民经济发展严重失衡。
反思：
房地产过热对国民经济造成了一定影响，给部分房地产市场参与者造成了经济损失，但也反映出住房商品化、社会化、市场化的巨大发展潜力，以及对房地产市场进行有效引导的必要性。
三、市场调整时期（1994~1997年）
1994年继续1993年下半年的宏观调控。1995~1997年仍然实施适度从紧的财政政策和货币政策。但从1996年开始，经济已由短缺转变为相对过剩，产品卖不出去，企业停产，工人下岗；1997年又遇亚洲金融风暴。随着整个经济出现“通货紧缩”，房地产市场进入了低潮。
1994年7月，八届全国人大常委会第八次会议通过《城市房地产管理法》，自1995年1月1日起施行。该法的出台，对加强城市房地产管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人合法权益，促进房地产业健康发展，具有重要意义。
1994年7月18日，国务院发布《关于深化城镇住房制度改革的决定》（以下简称《决定》），首次提出建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系。在住房资金方面，首次提出全面推行住房公积金制度【1990年，上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度】。
根据《决定》，1994年12月，建设部、国务院住房制度改革领导小组、财政部发布了《城镇经济适用住房建设管理办法》。
【1993年，朱镕基首先提出了“安居工程”的基本思路】
为推动房改，加快城市住宅建设及解危、解困等，1995年1月，国务院住房制度改革领导小组提出国家安居工程实施方案，同年开始实施，国家安居工程住房直接以成本价向中低收入家庭出售，并优先出售给无房户、危房户和住房困难户，不售给高收入家庭。1995年3月，建设部还发布了《实施国家安居工程的意见》。【其后，安居工程与经济适用住房并轨，经济适用住房供应对象与廉租住房保障对象相衔接。】
四、培育新的经济增长点时期（1998~2002年）
【1998年，东南亚金融危机】从1998年开始，随着把住宅业培养成为新的经济增长点的制度改革，以及各项政策措施的出台和贯彻落实，我国房地产市场和房地产业进入了新的发展时期。这个时期，全国城镇停止了住房实物分配，各项搞活住房二级市场的税费减免等优惠政策纷纷出台，住房建设加快，住房金融快速发展，住房二级市场开始活跃。
1996年，为应对我国经济出现的不景气，开始提出和寻找新的经济增长点。1996年6月，国务院总理朱镕基在国务院常务会上提出，住房建设可以成为新的国民经济增长点和新的消费热点。1997年9月，党的十五大报告提出积极培育新的经济增长点。1998年7月，国务院下发《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，明确提出“促使住宅业成为新的经济增长点”。
1998年4月，中国人民银行下发《关于加大住房信贷投入，支持住房建设与消费的通知》，指出“为促进城镇住房制度改革，把住宅业培育为新的经济增长点，中国人民银行决定进一步加大住房信贷投入，支持住房建设和消费。”【1998年5月9日，中国人民银行出台《个人住房贷款管理办法》，倡导贷款买房】
1998年是房改【即将单位直接分房改为货币化分房】取得关键性突破的一年。
促使住宅业成为新的经济增长点，1998年7月3日，国务院下发了《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》。正是由于此文件废除了住房实物分配的制度，为商品房的发展扫清了“竞争对手”，从而确立了商品房的市场主体地位。该通知宣布从1998年下半年开始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。【该通知还明确提出了，建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系：对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房】【作为改革举措的一部分，同时推出了面向中低收入阶层的廉租房和经济适用房两项制度】
随着住房金融制度的建立和实施，改变了城镇居民的住房消费观念，加快了住房商品化进程，使住房需求得到释放，房地产市场规模迅速扩大。个人购买逐渐取代团体购买，个人成为商品房市场的主体，也带动了个人住房信贷的快速发展。
【1998年，我国的住房货币化改革，决定了其后十几年我国房地产市场的根本发展方向】
【2001年，申奥成功和入世，成为刺激房地产发展的两大诱因】
【2002年，《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，开始实施】
五、宏观调控时期（2003~2007年）
2003年初，我国出现了经济过热迹象。2003年以后，房地产投资快速增长，房地产价格大幅上涨，住房供应结构不合理矛盾突出，房地产市场秩序比较混乱，政府频繁出台了许多政策措施对房地产市场进行调控。从2003年下半年开始，政府从严把土地、信贷两个闸门入手控制房地产投资过快增长。
【2003年8月，国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（18号文），要求充分认识房地产市场持续健康发展的重要意义，提出房地产业已经成为国民经济的支柱产业，弥补2003年上半年SARS事件造成的经济负面影响】
从2005年开始，政府强调做好供需双向调节，着力采取有关政策措施稳定房价。
【2005年3月26日，国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》（“国八条”）】
【2005年4月27日，国务院常务会议提出，当前加强房地产市场引导和调控要采取八项措施（简称“新国八条”）】
【2006年5月17日，国务院常务会议强调进一步搞好房地产市场引导和调控，根据当前存在的问题，进一步采取有针对性的六项措施（简称“国六条”）】
2006年是房地产业的“多事之秋”，密集的调控政策难以撼动房价高攀。
【2007年上半年，在深圳、广州、上海等大城市，房地产市场已经改变了其基本功能，逐渐从住房消费为主导的市场转变为住房投资为主导的市场，一线城市住房价格快速提高】
从2007年下半年开始，宏观调控的着重点转向大力建立健全城市廉租住房制度，改进和规范经济适用住房制度，进一步采取有关政策措施抑制房地产价格过快上涨。
【2007年，央行出台359号文件和452号文件，界定住房消费和住房投资的界限，提出“二套房”概念，其首付比例和按揭利率水平都有所提高】
2007年10月，中共十七大报告指出“居民住房”是关系群众切身利益的问题，并把它列为在看到成绩的同时也要清醒认识到的突出问题，提出必须在经济发展的基础上，努力使全体人民“住有所居”。
六、严厉调控时期（2008~至今）
2003-2007，房地产业飞速发展、不断调控阶段。
2007-2008年9月，阶段调控奏效阶段。
【2008年开始，各地房地产市场出现全面回落，住房价格下降】
【2008年9月初，中央召集会议，研讨房地产市场政策，认为应当把房地产市场从住房投资为主导的市场逐步转变为住房消费为主导的市场，才能保证房地产市场的健康发展，使房地产业真正成为国民经济的支柱产业】
2008年9月-至今，市场急剧回升再打压阶段。
【到2008年底，为对冲全球金融危机的影响，中国政府推出“4万亿”经济刺激计划，其中包括斥资建设基础设施和公共项目——“救市”政策从根本上改变房地产市场利益格局，推动房地产市场向投资主导的市场疾跑】
【2009年底，国务院常务会议明确将“遏制房价过快上涨”，并提出四项举措。其中，推进保障房建设即为一项，和增加供给、抑制投机、加强监管三大举措并列】
【2010年1月7日，国务院办公厅下发了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，这份被称为“国11条”的文件，将保障性住房在扩大住房有效供给中的作用提至几年来空前的高度，具体指向中低价位中小套型普通商品住房建设，限价商品住房、经济适用住房、公共租赁住房等保障性住房建设】【十二五规划将制定《基本住房保障法》（起草阶段）】
【2010年3月， “两会”《政府工作报告》中提出坚决遏止房地产市场价格快速上涨的势头。要求78家央企停止进入并退出房地产市场；对土地拍卖的出让方式进行改革】
【2010年4月17日，推出新的“国十条”】
（2011年）兔年楼市能被“驯服”吗？
经历了1月份相对平淡的开局后，楼市将继续面临“最严格的调控”：房产税试点，限购范围扩大，房贷全面收紧，贷款利率上调……调控压力较上一年有增无减。
调控“重手”继续发力：
首先，房产税试点落地，剑指投资投机性需求。2011年1月28日起，上海、重庆两地正式向个人住房试点征收房产税。
其次，限购覆盖面扩大，大量资金将直接被阻挡在楼市之外。
再次，信贷阀门进一步卡紧。2011年1月26日的“国八条”要求“对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍”。首付在高位之上再提一成，力度罕见。整体信贷收紧之后，住房信贷逐渐从“争客户”向“争效益”过渡，也使得新一年楼市的“资金流”进一步收缩。
可以预计，在“调控冲击波”之下，兔年春节之后楼市短期内将继续“蛰伏”， 房价短期内尚不会有明显松动。
2011年我国将建保障房1000万套 创历年之最
这是一个超出许多人预期的数据，2010年590万套的保障房建设规模已经创历年之最。从“十二五”规划建议到中央经济工作会议，从有关部门年度工作会议到各省市的工作通报，都传递出一个强烈信号：2011年将开启保障房建设的井喷时代，其中公共租赁住房将担当起主力军的重任。
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中国房地产市场与欧美国家的根本性差异
欧美国家房地产市场形成有几百年历史，是与工业化进程同步发展的渐进历程；
中国房地产市场是计划经济向市场经济过渡过程中，特别是1998年我国住房货币化改革以来新近形成的，因此与我国股票市场一样是“政策市”，政策决定了房地产市场的兴衰和未来的发展趋势，也决定了地方政府通过房地产市场的手段发展地方经济。
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坚决清除房价中的“腐败成本”
随着不断攀升的高房价一次次吸引公众的目光，房地产领域的腐败问题一个个浮出水面。
一个房地产项目，从最初批准立项到最终开盘销售，涉及的部门少则一二十个，多则百十来个。而仅从目前查办的案件来看，腐败几乎渗透到了从立项、贷款、工程招标、用途变更、容积率调整、监理验收等各个环节。
“腐败成本”必将推高房价，转嫁给消费者，甚至“绑架”地方公权力，导致中央宏观调控政策执行力弱化，房价如脱缰野马。
重拳出击清除房地产领域的腐败，既是规范房地产市场、遏制房价的前提，也是回应民意、改善民生的需要。
清除房地产领域的腐败，必须强化社会监督。阳光是最好的防腐剂。房地产业需要公开的不仅是开发成本，而且开发过程涉及的所有审批环节都应该彻底公开。同时应建立各级官员的财产申报、公示制度，公开官员配偶子女从业、就学等情况，铲除暗箱操作的土壤，全面挤压腐败的空间。
揭开高房价下的腐败黑幕，让“腐败成本”无处遁形，是促使房价回归合理水平的必要之举。
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疯狂的房价叫板土地招拍挂
应当看到，将土地划拨和协议出让改革为招拍挂，这在土地资源分配上是一种进步，是防治“暗箱操作”产生腐败的有效办法。
但是，应当看到，土地招拍挂源于土地私有制度。而在我国，土地属于国家，是公共财产，必须惠及所有国民。如果谁卖出去谁受益、卖价越高越受益，哪里还有我国土地的公益属性？因此，决不能把土地招拍挂与基本的土地制度割裂开来，只谈“一缕阳光”和“价高者得”的市场法则。
我国土地的特殊属性，使得地方政府作为卖方居于高度垄断的强势地位，土地买卖并不是完全竞争的市场经济。从经济学的角度讲，现有的土地招拍挂属于供给垄断和需求竞争型。这种供给垄断与需求竞争并存的模式，必然造成需求方恶性竞争，导致地价不断暴涨。
土地招拍挂制度完善的道路还很长：
首先，参与招拍挂的企业及其管理者的经营纪录、资历和征信应作为制度组成部分，对那些只炒地不盖房、囤地“磨洋工”的不良企业实施进入限制。
其次，作为涉及公共利益的土地交易，不能搞“一锤子买卖”，必须严格事后监管，既要让囤地、炒地者无所遁形，更要限制、杜绝那种“先拿地，再调整规划”的行径。决不能让约定容积率、配套设施、公共用地及开竣工时间等变成“松紧带”。
再次，必须坚持健全信息公开制度，从土地供应计划到竣工验收和违法违规用地查处信息，要全程公开，解决信息不对称问题。要做到主管部门信息上网、社区信息上墙，使土地利用和建设规划成为大众规划。
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“土地财政”还能维持多久
当不断上涨的高房价日益成为舆论焦点、百姓之痛时，人们越来越发现，除了享受暴利的开发商，高价出让土地的地方政府同样是大赢家。由此引发的“土地财政”问题，受到越来越多的人关注和质疑。
仅凭所谓“经营城市”的口号，通过“收储土地”和高价拍卖，转手就能获得巨额收益。更何况，与其他实体投资项目相比，房地产开发当年就能见效，对ＧＤＰ的“贡献”显著。这就不难理解地方政府为何热衷于卖地。如此情况下，又如何寄希望于地方政府主动控制房价？
把出让土地作为地方的主要财源，在某种程度上是一种“一荣俱损”的短期行为。一方面，在滚滚而来的财政收益和“政绩”面前，百姓的买房承受能力、耕地保护红线都显得苍白无力；另一方面，一届政府把今后５０年到７０年的土地收益一次性收取，实际上是预支了未来若干年的土地收益总和。这种“透支”必然影响资本、资源的合理配置，损害地方经济协调发展。
高地价、高房价，最终都会增加消费者负担，加剧百姓住房难；地价过快上涨吹大房地产泡沫，为经济社会协调发展埋下隐患。
解决“土地财政”问题，当务之急是从制度安排上弱化地方“以地生财”的冲动。一方面，亟待完善土地收入管理使用办法，变寅吃卯粮式的一次性“透支卖地”为每年都有土地收入的平稳开发，并且严格管理和规范使用卖地资金，确保卖地收入更多地用于改善民生；另一方面，按照事权和财权相匹配的原则，给予地方更多的资金支持，使其能够有财力支撑地方经济社会各项事业的发展。
补充：土地出让金——锐意改革，削权去利
“十一五”期间，全国共批准新增建设用地3300多万亩，土地出让收入7万多亿元。【2008年全国土地出让总收入为9600多亿元，2009年就猛升至1.59万亿元，同比增加63.4%；2010年更是高达2.7万亿元，同比增逾70.4%】而在“史上最严厉房地产调控”的2010年，全国土地出让成交总价款同比增加超过70%，高达2.7万亿。【24个城乡建设用地增减挂钩试点省份：城乡建设用地“增减挂钩”是指依据土地利用总体规划，如果农村建设用地地块被整理复垦为耕地（即拆旧地块），城镇可对应增加相应面积的建设用地（即建新地块）】对于土地出让金的去向，通常试点的地方政府一般都有三个账本，一本账给国家看，一本账给人大看，一本账留给自己，导致土地出让金的用途扑朔迷离。
为此，新华社曾发文，三问土地出让金收入大涨：缘何能在“最严调控年”里创下新高？巨额的“卖地”进账如何使用？地方的“土地财政依赖症”是否会进一步加剧？这组层层递进的表述浓缩了2010年躁动的卖地热。土地出让金成了地方政府不折不扣的“钱袋子”，“创收”却未带来普惠。比如，按照相关规定，各地从土地出让净收益中提取廉租住房保障资金的比例不得低于10%。但审计署去年11月公布的审计报告显示，2007年至2009年，有22个城市的提取比例未达到要求，共计少提取达146.23亿元。
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税收杠杆应发挥更大作用
随着市场经济体制的逐步健全，行政调控已不能解决所有问题，应该让符合市场规律、可灵活运用的税收杠杆发挥更大作用。
税收杠杆不仅是国际上房地产市场调控的重要经验，而且在我国以往对房地产的调控中发挥了重要作用。在国外很多国家，物业税的实施有效抑制了炒房，并为地方政府提供了稳定的财政来源；在我国，个人住房转让营业税等税收政策的调整，已经作为信号在引导市场平稳健康发展方面发挥了积极作用。事实证明，合理利用税收杠杆的确可以在房地产调控中收到良好效果。
让税收杠杆在房地产调控中发挥更大作用，
首先，应该统筹好与房地产相关的各个税种。目前涉及房地产的税种有几十项之多。如何公平税负，合理设计税制，如何相机决断，适时调整税收，都是最基础、最重要的工作，需要相关部门在深入调研的基础上尽快完善。
其次，应该增加房地产保有环节的税种。我国目前整个房地产市场中的大部分税种都在流通环节，保有环节的税种缺失。应该逐步完善出台物业税的技术条件，有步骤地出台物业税。
最后，更应该在征管环节严格执法。近年来，一些房地产企业隐匿预售收入等现象仍然普遍存在。应该不断加强对房地产行业各个环节的控管与税务稽查。
值得注意的是，中央2010年财政预算报告中明确提出，将完善房产税。可以预见，作为宏观调控的重要手段，税收杠杆将在今后更多地应用到房地产调控中，为房地产市场健康发展和房价回归合理创造条件。
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未来我国房地产市场持续稳定发展的决定因素
信贷政策进一步细化和落实：
相关的税收政策出台：
土地政策进行调整：
社会保障制度完善：
纵观中国房地产市场的发展历程，根据发达国家房地产业的发展历程来看，其总体发展水平还处于产业的成长阶段。
中国的房地产业，在相当长的一段时间内，仍将是国民经济的支柱产业之一。房地产投资规模仍然会进一步扩大。房地产价格在相当长的一段时间内，就总体而言，仍然会在上升通道中运行。
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补充知识：
1、经济适用住房（经济适用房）：
【官方定义】
《经济适用住房管理办法》（2007.12.1）：本办法所称经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。
【民间定义】
经济适用住房是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。 它是具有社会保障性质的商品住宅。具有经济性和适用性的特点。
= 1 \* GB3 ①经济性：是指住房的价格相对同期市场价格来说是适中的，适合中等及低收入家庭的负担能力。
= 2 \* GB3 ②适用性：是指在房屋的建筑标准上不能削减和降低，要达到一定的使用效果。
和其他许多国家一样，经济适用房是国家为低收入人群解决住房问题所做出的政策性安排，另一种出租为主的住宅政策称为廉租房。
经济适用住房的中小套型：
= 1 \* GB3 ①中套住房面积：80㎡左右
= 2 \* GB3 ②小套住房面积：60㎡左右
经济适用房的发展历程：
= 1 \* GB3 ①起源时期：20世纪五十年代起人民政府在北京新建了大量的住宅。
= 2 \* GB3 ②酝酿时期：1991年。
= 3 \* GB3 ③启动、开建时期：1998年：经济适用房于1998年适时推出了，用以解决中低收入家庭住房问题。
= 4 \* GB3 ④高速发展时期：1999年-2005年。
= 5 \* GB3 ⑤质疑时期：2005年-2006年。
= 6 \* GB3 ⑥转型时期：2006年8月。
经济适用房与商品房的区别：
= 1 \* GB3 ①获得土地的方式不同；= 2 \* GB3 ②成本结构不同；= 3 \* GB3 ③租售政策不同；= 4 \* GB3 ④购买条件和对象不同，= 5 \* GB3 ⑤价格政策不同。
经济适用房的相关政策：
= 1 \* GB3 ①《经济适用住房管理办法》：颁布日期：2004年4月30日 实施日期：2004年5月20日
= 2 \* GB3 ②《经济适用住房价格管理办法》：颁布日期：2002年11月17日 实施日期：2003年1月1日
= 3 \* GB3 ③《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》：颁布日期：2004年4月30日 实施日期：2004年5月20日
= 4 \* GB3 ④《经济适用住房建设和管理意见的通知》：颁布日期：2003年11月11日 实施日期：2004年1月1日
= 5 \* GB3 ⑤（修订后的）《经济适用住房管理办法》：颁布日期：2007年12月1日
2、廉租房：low-rent house
【定义】
廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。
廉租房的分配形式以租金补贴为主，实物配租和租金减免为辅。
廉租房与经济适用房的异同：
二者构成保障住房的基本品种，后来又增加了由政府限价出售的限价房，以及仍在探索中的公共租赁房（公租房，2009年起步），所有这些构成了中国“保障房”的系列品种。
在= 1 \* GB3 ①经营方式；= 2 \* GB3 ②目标对象；= 3 \* GB3 ③房源等方面有以下不同：
= 1 \* GB3 ①经济适用房房源为新建住房，而廉租房房源多样化，包括新建住房、空置楼盘、改造危房、老旧公房等。
= 2 \* GB3 ②廉租房只租不售，而经济适用房用于出售。
= 3 \* GB3 ③廉租房面向城市特困人口出租，只收取象征性的房租；而经济适用房通过土地、税收政策扶持、控制建筑标准、限制利润等手段降低建筑成本，面向买不起商品房的城市居民低于市场价格销售。
国外廉租房情况：
当今世界，住房难题几乎困扰着所有国家的平民百姓。即使在发达国家，“居者有其房”也不是所有人单靠自己的力量就可以实现的。但在这些国家，政府对这个重要的民生环节，已经总结出了丰富的经验及政策。
= 1 \* GB3 ①美国：审查程序很严格：
= 2 \* GB3 ②法国：“廉租房”的天堂：
= 3 \* GB3 ③加拿大：“廉租房”很大：
= 4 \* GB3 ④新加坡：“廉租房”分两个档次：
= 5 \* GB3 ⑤日本：“廉租房”扎堆大城市：不是真正意义上的“廉租房”，而是更符合日本语所说的“公营住宅”：
3、中国住房保障体系主要由四个层次组成
住房保障：
（1）加强规划调控力度，调整住宅供应结构：
（2）加大中低价位普通商品住房和经济适用住房
建设用地供应：
（3）加强经济适用住房建设，
着力增加中低价位
普通商品住房供应，
完善廉租住房保障体系：
（4）调整住房转让环节税收政策，
严格税收征管：
（5）加强房地产信贷管理，防范金融风险：
（6）加强开发经营行为监管，
切实整顿和规范市场秩序：
（7）加强市场监测，正确引导居民住房消费
4、十二五规划纲要：提高住房保障水平
（1）健全住房供应体系
= 1 \* GB3 ①立足保障基本需求、引导合理消费，加快构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。
= 2 \* GB3 ②对城镇低收入住房困难家庭，实行廉租住房制度。
= 3 \* GB3 ③对中等偏下收入住房困难家庭，实行公共租赁住房保障。
= 4 \* GB3 ④对中高收入家庭，实行租赁与购买商品住房相结合的制度。
= 5 \* GB3 ⑤建立健全经济、适用、环保和节约资源的住房标准体系，倡导符合国情的住房消费模式。
（2）加大保障性住房供给
= 1 \* GB3 ①强化各级政府责任，加大保障性安居工程建设力度，基本解决保障性住房供应不足的问题。
= 2 \* GB3 ②多渠道筹集廉租房房源，完善租赁补贴制度。
= 3 \* GB3 ③重点发展公共租赁住房，逐步使其成为保障性住房的主体。
= 4 \* GB3 ④加快各类棚户区改造，规范发展经济适用住房。
= 5 \* GB3 ⑤建立稳定投入机制，加大财政资金、住房公积金贷款、银行贷款的支持力度，引导社会力量参与保障性住房建设运营。
= 6 \* GB3 ⑥加强保障性住房管理，制定公平合理、公开透明的保障性住房配租政策和监管程序，严格规范准入、退出管理和租费标准。
（3）改善房地产市场调控
= 1 \* GB3 ①进一步落实地方政府责任和问责机制，把保障基本住房、稳定房价和加强市场监管纳入各地经济社会发展的工作目标，由省级人民政府负总责，市、县级人民政府负直接责任。
= 2 \* GB3 ②完善土地供应政策，增加住房用地供应总量，优先安排保障性住房用地，有效扩大普通商品住房供给。
= 3 \* GB3 ③健全差别化住房信贷、税收政策，合理引导自住和改善性住房需求，有效遏制投机投资性购房。
= 4 \* GB3 ④加快制定基本住房保障法，修订完善城市房地产管理法等相关法律法规。
= 5 \* GB3 ⑤完善住房公积金制度，加强管理和扩大覆盖范围。
= 6 \* GB3 ⑥加强市场监管，规范房地产市场秩序。
= 7 \* GB3 ⑦加快住房信息系统建设，完善信息发布制度。
房地产政策\住房政策.doc
