试析当前房价虚高的成因及对策
试析当前房价虚高的成因及对策
当中国进入21世纪的那刻起至今已有十个年头，在这十年间中国人民的生活发生了翻天覆地的变化，而其中商品房的价格一直是牵动着全国人民神经的重要因素。十年来，随着国民生产总值的逐年升高，商品房的价格就像孙悟空翻筋斗云一样向上翻的让人可望而不可及，“地王”“楼王”等等新名词屡见不鲜。房地产价格问题一直都是近几年的热点话题，一边是低收入百姓拼命感叹房价太高，一边在查闲置土地、增加土地供应，一边不断出现创新高的“地王”。对于目前房地产过度投机，房价飙涨的成因及对策，就我而言谈一下个人的观点。
房地产价格的飙升远远超出了人们正常的承受能力，使得一般的老百姓望房而兴叹，而房价却像脱缰的野马不受限制的一路狂奔。房价问题已经成为全社会的一个焦点问题，已经成为影响社会和谐的一个重要因素。究竟是什么原因造成这样不合理的超高的房价，我做了以下简要分析：
一、土地市场的供求不平导致房价的成本上涨
（一）土地资源的不可再生性导致房价成本上涨。首先，要说的是房地产的立足之本—土地成本。就当今的社会发展而言，现如今的房子只能是建在土地上面，土地也就成了建楼盖房的必要条件。而土地恰恰又是不可再生资源，用一点就少一点的，在我的印象中有这么一句老话用来形容全球的土地资源：“三山六水一份田”，中国虽然有960万平方公里的国土面积，可是真正能够用于人民耕种生活的土壤却少之又少，人均耕地面积不足1.4亩。而且我们国家为了保障全国的粮食供应，提出的“坚守18亿亩耕地红线”这一政策，这样就使得原本紧张的土地资源变得异常珍贵。“物以稀为贵”这句话用在现在的土地资源上面显得恰如其分，由此那些土地拍卖会上屡屡出现新的“地王”也就不足为奇了。就拿我们启东来说，在房地产火爆的2009年，启东市的土地出让面积比2008年降低了40%，而土地出让总价只比2008年少了32%，土地出让的均价还是在涨的。每年越来越少的土地出让指标，势必使得房地产开发商挤破脑门想尽办法要弄到土地，不惜花重金抬高价格拍得用地指标。而土地出让价格的上升必然助涨房价的上升。当然，羊毛出在羊身上，这一部分高出的成本到最后还是由买房者来承担的。土地出让金在整个住房开发成本中占了大30%-50%，由于土地市场采取的是“招拍挂”以及“出价高者中标”的模式，开发商有时会不惜成本的得某块所谓的好地皮，那这一部分成本还有增加的趋势，反正最后这部分成本还是计算到房产的销售额中的，开发商才不怕拍价高了而亏本。那么，如何控制土地出让成本就成了控制房价的一个基本要素。
（二）土地指标的多少直接关系到土地价格。土地价格高低跟政府调控下的用地指标地多少有很直接的关系，指标充裕了，用地压力一减小，对于土地出让价格的攀高有一定的打压作用；相反，用地指标越少，压力越大，势必助长土地出让价格升高，导致房价的虚高。如何能争取到更多的用地指标呢，这不仅是房地产开发商头疼的事，更是各个地方政府将之时刻放在日程上的重要工作，各个地方政府想尽办法向中央去要土地指标。然而僧多粥少，一年一共就这分么大一个蛋糕，给这个多了，那个就少了。启东作为一个县级市，一年从省里争取到的土地指标也就600亩左右，现在启东各方面的发展速度一年快过一年，这600亩的土地指标远远不能满足如今的城市建设发展需要。可是争取不到指标也不能停顿在那不发展啊，于是市政府就根据省国土资源厅的指示，从前两年开始每年搞城乡建设用地增减挂钩入库工作，所谓城乡建设用地增减挂钩入库，是指每一个乡镇将一些不在建设规划区域内废弃的居民点、厂房、仓库等占用土地资源而没有使用价值的建筑设施拆除后复耕，对复耕的土地由市国土局进行汇总、审查，再上报给省国土厅，由省厅验收合格后将项目加入到城乡建设用地增减挂钩项目库内，来年再由省里根据上年度的入库项目面积数另外批给我们启东用地指标。从2006年开始到2009年间一共实现城乡建设用地增减挂钩入库面积3000亩。已经争取到2000多亩的建设用地指标，大大缓减了我市的用地供需矛盾，使得土地市场的价格能够控制在合理的范围内。
二、银行贷款制度与房价居高不下之间的关系
（一）银行对房地产开发商贷款发放的标准与市场经济规律间的矛盾。大家都知道，现在的开发商只要能把土地拿到手，就可以将手中的土地抵押给银行，而且抵押的价格往往比底价还要高，比如，开发商拿地只用了5000万，他却可以用这块地抵押贷款1个亿；开发商开发的楼盘盖到顶，明明只用了7000万的钱（包括土地出让价），他却可以用这个楼抵押贷款2个亿。原来，开发商去银行都是拿房屋的出售价格（也就是市值）以基准来贷款的，而不是拿房屋的建筑成本为基准贷款的，有不少甚至都是用的虚假购房按揭合同，这些难道不是由于银行的贷款制度所致？以上海倒塌的莲花河畔景苑为例。网上公布，其楼面价格不到604元/平方米，建筑成本也不到1300元/平方米，这么便宜的房子，开发商为什么非得要把它卖到14000元/平方米呢？卖低一点、少赚一点不行吗？答案是不行的。原因很简单，“金融游戏”是有成本的，每这样操作一次，房子就必须加价一次。只有不断的加价，才能保证银行和开发商都能有生存的空间。所以，莲花河畔景苑的楼价旧的一年高过一年，不然银行都会撑不住的。这就是“金融游戏”的代价！难怪民间会流传着这么一句话—“房子是用来炒的，不是用来住的；商品房是卖给银行的，不是卖给老百姓的”。2009年，中国银监会曾三令五申的明确要求 “贷款发放必须用于满足实体经济的有效信贷需求，防止信贷资金流入楼市”。然而，当年中央投入到地方政府的40000亿资金中有多少还是流入了楼市？难道银行的官员们都是傻子，明知道贷出去的钱可能收不回来，还要把钱往水缸里扔？其实，银行的官员们一点都不傻。说的不好听，银行内部人员与开发商其实是一伙得。参与这项操作的某些银行内部人员决不是希望通过购房者支付贷款利息为银行赚钱，坦白地说，他们与开发商一起将风险转嫁给国家银行，而买单的是真实的购房者。一旦真实的购房者无法买下这个巨单，银行就出现危机。这时候，买单的就是全国人民了，国家必须为银行注资，消除烂帐。国家的钱从哪里来？印钞票！钞票在金融业界就是称为通货，通货多了就会造成通货膨胀，到时候物价飞涨，老百性的钱不值钱了，或者说老百姓的钱被抢了，被谁抢了？被国家抢去堵漏了，堵开发商和银行这些蛀出来的大洞。
（二）银行的内部制度导致违规操作的空间。也许你会说银行的官员违规了应该会受到处分的，其实不然，银行官员们不怕啊！只要表面的纸上手续完备了，他就没有了责任。况且银行还有国家这个后台，就是亏了也不怕，反正银行的官员们现在挣了钱就行。至于银行以后不行了，自然有国家来管，况且那是下届银行官员的事情。难怪中国的银行坏账率居然在40%以上！曾经轰动一时的“姚康达案”——从2002年至2003年上半年，中国工商银行上海外高桥保税区支行向“姚康达”一人发放房贷7141万元，用于炒作128套住房。银行的制度由此可见一斑，以目前的银行制度来说，只要表面的纸上手续完备了，银行的官员就没有了责任。这也就给了开发商钻漏子的机会，只要能和银行内部搞好关系，大家谈得拢，那就没有缺少资金这回事。如何预防和控制这样的虚假贷款风险呢？譬如一个开发商花一个亿拿下了一块商业用地用于开发房地产，当开发商用这块地抵押贷款时，银行应该派专人去核实，开发商拿这块地，是否真的给了政府一个亿的土地出让金。如果这个情况属实，那开发商也最多只能贷款土地出让金的80%。等到这个开发商将楼盖至封顶后，但是房子还未卖出去，资金也没有收回，那么开发商势必要用这个楼盘去银行进行抵押贷款。到时，银行也应该去核实，开发商建的这个楼盘，是否真的花了那么多钱，但只算建筑成本，不算土地出让价。应当按照各种人工、各种建筑材料的最低价来核算这个楼的建筑成本。然后也按照建筑成本价的80%给开发商发放贷款。这样就会尽可能的避免银行因为贷款额度大于实际的成本支出而造成的损失。举个例子，有个卖衣服的商人因为生意周转，需要以衣服为抵押物向银行贷款。那么，银行是该按照衣服出厂价的80%给他贷款呢？还是该按照衣服零售价的80%给他贷款。试想一下，如果按照零售价算的话，卖衣服的商人干脆不用开店了，他直接把衣服卖给银行赚钱更快！
中国国务院总理温家宝在2010年4月的一次国务院会议上就房价过快上涨研究并部署了以下政策1、对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%;2、对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;3、对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和贷款利率水平。这个政策的出台正确的引导了住房消费的方向，也从一定程度上遏制了部分人利用银行贷款来投机取巧，缓减了银行的压力。所以说，房价的上涨与否很大程度上取决于银行的金融制度，如果银行能很好的把关放贷，那么那些“空手套白狼”的房产开发商们哪里还会有钻空子的机会哦。
三、房地产开发商“囤房”炒高楼价
还有一个造成房价虚高的原因我认为就是开发商本身自己在炒作。曾经听一位房地产开发商谈论过他们所谓的“销售策略”，在正式开盘前，通常先举行一个“内部认购会”。这个内部认购，其实就是开发商召集公司内部员工和一些相熟的炒房客，以这些人的名义来买房子，全部用银行贷款来买。这就是所谓的“开发商囤房”。等到真正要买房的购房者前来，那时开发商就以房源稀少为由抬高房价，或者将那些贷款买来的房再加价转手给购房者，这样的房价还能降下来啊？现在好多的开发商手中紧紧攥着房源就是不卖给真正需要购房的人，说什么楼盘已经售完，没有房子可卖；要么就说开盘时间推迟，推迟到什么时候却没个期限。反正卖不卖房、怎么卖都由开发商嘴里说了算。开发商把控着房地产业中的成本、供求数量、市政规划等诸多信息，而购房者则处于绝对的劣势，凡事都只能凭借自己一点点的信息，再凭着直觉买房。可是话说回来，现在开发的楼盘毕竟是商品房居多，商品的销售都是有成本的，你开发商把房子押在手中不卖，时间一长，光付银行的贷款利息就要不少，那样的话开发商岂不是在给银行打工啊。其实呢，开发商才不会为一点点的贷款利息而犯愁呢，只要把楼价再提高点就行了。再者，现在房地产市场这么火爆，那些金融机构都巴不得贷款给开发商，开发商的资金周转根本没有困难，房子能押多久就押多久。房地产商在“囤房”过程中，起了主导作用。而很多金融机构在为这些开发商“囤房”提供支持，起了辅助作用。所以要解决所谓的开发商“囤房”问题，就要规范房地产行业，制止违规操作的行为，首先就不要再出现几家银行给一家开发商贷款的现象，等开发商 “撑不下去”了自然他也没有了“囤房”的理由。
在房价本来就易涨难跌的流动性泛滥背景下，开发商“囤房”行为更是人为加剧了楼市供求失衡态势，加速推高了房价，带来了价格操纵下的房价飞涨乱象。房价上涨，虽然会让“囤房”者获取暴利，但却扰乱了价格体系，造成了民众预期混乱，损害了整个国民的福利。更为严重的是，“囤房”如股市中的做庄一样，在扭曲供求关系、造成房价虚假繁荣的同时，也在迅速累积着暴涨后暴跌的风险，在推动楼市资产价格泡沫破裂时代到来的同时，将巨大风险扔给了银行和社会。
那么到底采取什么措施来抑制房价，以促进房地产市场的持续、健康发展呢？我认为应该采取以下几点：
一、首先要从源头上来遏制，所谓房地产的源头就是土地。有关部门必须对征用土地而不开发的“囤地”现象进行严厉查处。这一点在我们启东应该做的比较好的，国土部门对每一块商业开发用地在出让后一直保持监管，敦促开发商按照出让合同的期限开发项目。如果开发商在规定期限内不能按出让合同要求开发地块，那么国土资源执法部门就会追究该地块的受让人的法律责任，直至可以收回该地块。
二、 要大力推进地方保障性住房的建设。温家宝总理在年初的国务院会议上提出的确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务。同时大力发展公共租赁住房。可见中央政府是全心全意在为全国人民考虑的，如果各地方政府能确实按照中央的指示去完成任务，那又何愁商品房价格压不下来。
三、加强市场监管力度。各级房地产建设管理部门要确实加强对商品房的销售管理，严厉打击投机者的“囤房”行为。
当前中国的房地产市场逐渐在走向一个极端，如果一直这么走下去，最后的结局是大家都不愿看到的。同时，也不可否认房地产业所带来的某些积极因素对国家发展的帮助，那就要辩证的去看待。要保证能有一个健康向上发展的房地产市场，就需要全国上下一心，为创造一个更和谐的社会主义中国而努力。
