房地产市场在经营城市中的作用
在经营城市的总体框架中，房地产作为城市资源的主要构成部分，对经营城市起着不可替代的作用，在实现城市资源配置的最优化和效益最大化的同时，为我国经营城市理念的形成奠定了基础。
(一)房地产市场健康发展使房地产业成为新的经济增长点，并构成经营城市的核心内容
一个产业要成为国民经济的增长点和支柱产业，必须符合以下三项标准：一是在国民经济中占有较大比重；二是市场需求量大并能持续发展15年以上；三是企业关联度高，带动作用强。房地产业作为第三产业，在国民经济和社会发展中占有相当重要的地位。我国房地产业作为一个新兴产业才二十年时间，然而已拥有相当的实力和对经济发展的影响力。今年9月召开的国家房地产工作会议公布的资料显示，我国房地产资金包括企业自有资金、金融机构对房改及房地产业发放的贷款、利用外资、预收款等，总计已达9000亿元；房地产生产总值占GNP的比例已达9％。房地产业是现代社会生产、生活、居住和商业等的基本需要，其中住宅是房地产业的主体，约占50％以上。房地产业还是促进经济发展和推动其他产业发展的支柱产业，它能促进建材工业、建筑设备工业、建筑机械工业和冶金、化工、森林、机械、仪表、纺织、家具、家电等产业的发展。房地产开发建设中所需建筑材料共计23大类， 1800多个品种，涉及50多个生产部门，这一切成为促进城市经济发展的基本构成要素。在房地产业发展的同时，促进了这些企业的振兴与发展，同时也推动城市的国民经济的协调发展。房地产业对城市经济的这种多方位的拉动作用，为经营城市奠定扎实的经济基石出。
(二)房地产市场所经营的城市土地及各类房屋建筑物为经营城市提供物质基础
城市形象是城市精神文明建设和物质文明建设成果有效性的必然反映，它一方面以市民自信、乐观向上的精神面貌反映出来，另一方面，则是以城市的标志性建筑物或纪念物体现出来。一些著名的建筑物或建筑群，在树立城市形象、成为城市品牌方面起着不可或缺的作用。譬如一说到巴黎，就使人联想到埃菲尔铁塔、凯旋门，提到美国就使人想起自由女神像，而国内则是北京的紫禁城、四合院，天津的小洋楼风貌建筑群，苏州园林艺术建筑。这些建筑物是每一个城市所特有的，也是别的城市所不能模仿的。正是这些被称为城市名片的建筑物，在城市招商引资、从事商业经营活动中，把历史文化与现代文明结合起来，把城市经济发展和环境建设结合起来，发挥出了其他物品所不能替代的强大吸引力。
房地产业在城市经济发展中，借助于城市的经济外壳，通过优化土地资源配置、维修及养护风貌建筑及规划新建的一批较有个性与特色的景观建筑物，在盘活城市有形的和无形的存量资产的同时，塑造了城市的完美形象，拓展了城市建设的资金来源渠道，加快了城市的经济发展步伐，也为经营城市提供了丰富的物质基础。
(三)房地产市场经营的成功经验为经营城市提供了理论和实践的依据
一是在房地产市场的发展过程中，在运用市场经济的意识、市场机制、市场主体、经营方法等方面都获得了丰富的经验，培养出一批对城市土地资源的合理使用、对房屋建筑物的优化配置具有一定能力的管理者和企业家；二是在实施土地有偿有期使用制度中，以马克思的地租地价理论为基础，解决了在土地的使用权和所有权相分离、国有土地有偿使用、土地使用权可以转让等一系列理论和实践的难题，明确了政府在城市土地使用权一级市场和二级市场所处的不同地位，规范了土地使用权市场，推动了城市经济和房地产业的发展；三是按照商品经济理论，发展和规范了包括房地产的销售、租赁、中介等市场，实现了房地产资源的优化配置，逐步在城市的土地和建筑物的使用、建设等方面建立起以市场经济等价交换为基本原则的资源流动模式和渠道，为经营城市奠定了初步框架；四是在房屋产权多元化格局基本形成的形势下，逐步形成并不
断发展我国的物业管理市场。通过房地产市场在理论与实践方面的一系列活动，既达到了资源增值的目标、增强了对房地产资本的吸引力，扩大了房地产资金的来源，也为经营城市实现“以路带房、以房招商”提供了重要的理论和实践依据。
(四)房地产市场发展日趋完善，“住房”这一城市经营的主要对象在数量上得到快速增长
国家统计局最新数据显示，2002年底商品住宅竣工面积11362万平方米，同比增长28．4％。全国完成土地开发面积8847万平方米，同比增长34．8％。全国累计销售商品房12967万平方米，同比增长27．6％。商品住宅销售额2596亿元，增长35．5％，城镇人均住房建筑面积、使用面积分别为21．1平方米和15．9平方米，比“八五”末分别增长30．2％和38．3％。这一系列数字表明，房地产市场发展得到了来自上层管理者和广大需求者的共同推动和认可。在实现住房商品化的过程中，政府的决策起到决定性作用。一方面倡导引入竞争机制，进行房地产商品的市场化运做，依法通过出售，出租等方式有偿转让住宅商品的产权和使用权；另一方面探索解决购房资金问题，使住房资金从单纯依靠政府投资，逐步发展到政府、金融机构、企业、个人等多方位、多渠道投资的新态势，创造了多元化投资的新局面。特别是20世纪90年代中期以后，一些大城市相继在城市建设与管理中探索了“房改加危改”、“以路带房”、“基础设施建设带动旧城改造”以及“货币化拆迁”等做法，在促进房地产市场发展的同时，也在理论和实践上探索和发展了经营城市的理念。
(五)房地产市场在经营城市中进一步得到完善和发展
房地产业生产和经营的商品，在我国市场经济条件下，大体上可划分为三大类：城市土地使用权市场 (土地市场)、各类房屋商品(商品房市场)、为房地产经济运行提供的各种服务(房地产中介市场)。土地使用制度和城市住房制度改革，是我国经济体制改革的重要组成部分，建立与社会主义市场经济体制相适应的城市土地使用制度和住房制度是房改的目标。经过二十多年的改革，与社会主义市场经济相适应的城市土地使用权制度已基本建立起来，但在运行中还存在着问题，主要是土地一级市场国家尚未完全垄断起来；二级市场较为混乱；三级市场运行不规范。这些问题的存在，不仅影响着土地使用权和房屋产权的商品化经营，而且还制约着产权主体的形成和发展及城市化进程。
房地产产品结构比例与市场需求不相适应也是影响房地产市场发展的问题。房地产产品结构包括各类房地产物业结构，住房供应体系中的商品房，经济适用房，廉租房的结构等。在住房供应体系中与市场需求不相适应的主要问题是商品房空置比例过大问题与商品住宅销售价格上涨问题。国家统计局的最新测算表明， 2003年前四个月，全国商品房空置面积同比增长 9．6％，商品房价格同比增长7．4％。其中商品住宅平均销售价格为每平方米2299元，北京，上海商品房销售价格超过每平方米4300元。进入新世纪房地产业发展的首要任务就是要按照我国市场经济发展的要求，建立与社会主义市场经济体制相适应的房地产市场经济体制，包括与社会主义市场经济体制相适应的房地产经济与产权制度，建立房地产市场经济体制运行制度。只有建立产权明晰的房地产权制度，使土地使用权商品化，建立土地使用权市场，按照市场方式分配土地资源，提高城市土地三个效益。只有明确了住宅产权关系，才能使住宅成为商品进入市场，从而保证房地产市场健康发展。
房地产市场的发展与经营城市之间存在着深层次的互动效应，经营城市必须借助于房地产市场为其提供主要的经营对象，而房地产市场的发展也必须借助于城市的外部环境，二者互为因果，不可能相互独立存在。时至今日，创造城市价值，提升城市的竞争力已经成为经营城市和发展房地产市场共同追求的目标。
