房地产市场博弈研究
摘要:
近十几年来，随着我国国民经济的快速发展，房地产市场的发展发挥了应有之重，得到了社会各方的普遍关注。就我国的房地产市场的一级市场，以及其中的政府、房地产开发企业和消费者为研究对象，本文通过对两两博弈方的博弈情况研究，指出了房地产一级市场在招标、拍卖和挂牌等方面存在的问题。本文在西方经济学典型的对市场研究的方法和手段的基础上，借鉴博弈分析的有益结论，实现了主观与客观相结合，定性与定量相结合。
关键词:房地产市场 博弈 策略 研究
一，论文研究背景
1当前我国房地产市场的发展概况
1.1我国房地产市场的宏观环境与行业特点
我国房地产业作为国民经济的支柱产业，因其产业相关度高，带动性强，与金融业和人民生活联系密切，发展态势关系到整个国民经济的稳定发展和金
融安全。与此相对应的是房地产业作为周期性消费品，又具有其固有的波动较大和变化多端的特征，所以政府通过宏观调控政策来平抑或减缓房地产周期波动带来的不利影响，以防止供求关系过大波动。
我国房地产行业的高速发展主要原因是市场需求的拉动。目前我国房地产行业总体特征为:
(1)企业规模小、数量多、房地产企业数量增长迅速;
(2)房地产市场竞争激烈，主要体现为价格竞争;
(3)行业结构处于急剧调整的阶段，部分行业领先企业引导着行业发展的新方向;
(4)房地产市场的垄断性较强。
1.2当前我国房地产市场的供给情况
(1)房地产开发商向规模化、品牌化方向发展。(2)房地产供给向多元化方向发展。
(3)商品住宅价格逐步升高。
1.3当前我国房地产市场的需求情况
据建设部统计，2003和2004年底，我国城镇人均住宅建筑面积分别达到23.7和24.97平方米，超过了90年代初期中等收入国家平均20.1平方米的水平。世界各国的经验表明，在人均住房面积达到30-35平方米之前，会保持较旺盛的住房需求。
尤其是1998年以来，房地产市场快速发展以及住宅需求不断扩大，主要体现在以下三个方面:
第一，城镇住房制度改革深入推进，房地产市场体系逐步建立。
第二，居民住房消费持续扩大，住房水平不断提高。
第三，房地产开发投资快速增长，商品住房供求两旺。
1.4用博弈论分析房地产市场问题的可行性
博弈论诞生于20世纪40年代末，成熟于70年代，应用范围十分广泛，尤其是最近二三十年来，博弈论逐渐成为经济学的基石，在管理学、国际政治等
领域得到了广泛的应用，为经济学应用领域提供了强有力的分析工具，成为产业组织理论中占主导地位的研究方法。房地产市场的供给、需求、价格形成的过程是非常典型的带有博弈特征的竞争性业务活动。也正因如此，使得我们可以运用博弈论的相关知识来进行分析。
2．文献综述
2.1关于我国房地产市场的研究情况
我国房地产业从1993年高速发展到1997年跌入低谷，再进入1998,1999年低水平波动，己有相当一段时间。随着市场机制的逐步建立，竞争环境的日益改善，我国房地产业发展运行质量不断提高。
然而我国的房地产业终究是个新兴的行业，发展至今才20多年，房地产市场中还存在很多的问题需要解决。房地产市场是个异常复杂的大系统，仅房地产一个产业就直接地拉动了多达83个相关产业的发展。因此只有对房地产市场有了全面的认识之后，才能对该产业中出现的问题有深入的理解，才能提出有实际意义的解决措施。
有关文献表明，房地产的调整期大概要经历三个阶段:
第一阶段主要是投资增长率的逐步调整，及销售、房价增长的调整;
第二阶段是加速回落期，房地产增长处于相对低迷的状态，景气度降至最低点;
第三个阶段是房地产开始出现恢复性增长、酝酿新的繁荣期来临。
2.2用博弈论研究房地产市场问题综述
在房地产市场研究的文献中，美国宾夕法尼亚大学的Dewey(1999)运用博弈论的分析方法研究在房地产开发过程中开发商的公共行为。如运用博弈论的制度分析方法解释房地产开发过程中的两两参与者的简单博弈。
（1）房地产企业与消费者的博弈。处在卖方的房地产开发商掌握着房地产产品的大量实质性信息，因而处于代理人的地位。而交易的买方—消费者拥有的信
息只能让消费者明确自己的消费定位，对产品本身的影响较小，因而消费者处于委托人的地位上。通过对这种信息不对称的深入研究，提出相应的解决措施，畅通信息获取渠道，提高信息真实性，改变消费者在纠纷中的弱势地位。
（2）房地产企业与其他房地产企业的博弈。由于他们之间的博弈情况非常复杂，从早期的项目策划、地块投标，到项目建成后的销售推广、售后服务等等，处处都有博弈问题的存在。
3.研究对象、研究方法
3.1研究对象
从研究的目的和便利性出发，将研究的对象界定为房地产的一级市场，以及其中最活跃的政府、开发商和消费者。
政府、开发商和消费者三方的博弈力量及关系。在博弈规则既定的前提下，信息是房地产博弈结果最重要的因素，它是参加者选择博弈策略、确定谈判筹码的依据。
（1）.政府
政府作为房地产市场博弈规则的制定者，肩负着为社会居民提供最大化社会福利的责任。房地产经济持续健康繁荣、房地产市场平稳有序发展、“居者有其屋”，是政府参与房地产市场的三大目标。政府通过制定博弈规则约束市场参加者，规范参加者行为，实现其社会福利最大化的目的。
（2）.房地产开发商
房地产开发商是以通过生产房地产实物产品，博弈规则许可的前提下，自主经营，追求利润最大化来实现其终极目标。在博弈规则中，它处于信息优势地位，如拥有详实的开发成本信息、房地产质量信息等。
（3）.房地产消费者
产品再生产理论告诉我们，生产的目的最终是消费，只有产品进入消费环节，生产的目的才能实现，一个完整的生产过程才算完成，货币才会实现增值回收。消费者的最大消费承受能力是参加房地产市场博弈的上限，博弈的结果如果高于承受能力，他将退出博弈。
3.2研究方法
本文对房地产市场的研究，主要运用经济学前沿的分析方法博弈论。在房地产市场中存在着信息不对称，所以房地产市场属于寡头垄断市场，本文的突出特点是利用博弈的方法对房地产市场的经济现象进行分析解释，提供对房地产市场研究的新的思路。
二、房地产一级市场博弈研究
房地产一级市场又称土地一级市场，是土地使用权出让的市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场，出让的土地，可以是生地，也可以是经过开发达到“七通一平”的熟地。房地产一级市场是由国家垄断的市场。
房地产一级市场牵涉到中央政府、地方政府以及土地使用者三者之间的利益，而如何在约束条件下使得利益最大化是每个经济实体最为关心的。所以其三者的利益博弈，为三者的理性决策提供理论依据，以引导我国房地产一级市场的健全和完善。
2.1政府间的博弈
中央政府与地方政府之间的博弈，直接影响着房地产一级市场收益的分配。由于其两在土地收益分配上存在行动的先后顺序与信息的不对称性，因此，两者间的博弈关系为不完全信息动态博弈。
中央政府与地方政府的策略有以下几种:
(1)中央政府采取扩大收益分配比例的策略，地方政府也扩大收益分配比例的策略。
(2)中央政府采取扩大收益分配比例的策略，地方政府采取降低收益分配比例的策略。
(3)中央政府采取降低收益分配比例的策略，地方政府采取扩大收益分配比例的策略。
(4)中央政府选择降低收益分配比例的策略，地方政府也采取降低收益分配比例的策略。
2.2政府和房地产开发企业的博弈
房地产一级市场产权分配权利、义务和责任的法律功能缺位，使地方政府配置土地的权利掌握在少数部门或个体手中，容易产生寻租。对土地使用者而言，
通过寻租可以获得排他性土地产权，同时获得行政供给价格与市场价格之间的价差，实现利润最大化的目标。显然，寻租活动使政府对房地产管理丧失了科
学性和规范性，也直接影响了土地使用者的行为规范。寻租还使竞争性的市场秩序被不规范的“寻租秩序”替代。由于真正的使用者无法通过市场获得土地，
只有接受土地投机的选择，使土地所有者的利益无法实现。
2.3房地产开发企业间的博弈
如开发商的博弈与“囚徒困境”
国土资源部下发的《招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权的规定》，要求我国城市经营性土地必须通过招标、拍卖或挂牌的方式出让使用权。这对于显化土地价格和杜绝土地协议出让中的腐败，无疑具有重大意义。
(1)招标
从博弈论的角度观察，有如下特点:开发商不知道对手的出价信息;开发商同时行动;整个博弈只有一个回合。是典型的不完全信息静态博弈。
(2)拍卖与挂牌
从博弈的角度看，有以下特点:开发商能够观察到对手的出价信息;开发商轮流行动;整个博弈可以有多个回合。因此，这是一个典型的完全信息动态博弈。
2.3.2开发商的“合作”与“串谋”
招标、拍卖和挂牌博弈的结果是开发商共同陷入“囚徒困境”，这是开发商所不愿看到的。对此，我们认为有必要采取相应的对策加以防范。
3结论与展望
3.1本篇结论
本文通过系统地对房地产市场的主要博弈方的博弈分析，试图揭示房地产市场的运行机制。
总之，在我国处于经济改革开放这一社会大背景下，城市房地产开发方式正经历深刻的变迁，从房地产开发的组织以项目为核心，转向综合开发，到建立土地有偿出让制度最终形成房地产市场。特别引人注目的是开发过程中涌现不同参与者，如开发商、各级政府及有关行政管理部门、银行等中介组织。对这些制度结构的变化，不同参与者及其互动作用的研究，是政府制定方针政策的依据，也是各种企业、组织和个人做出有效决策的前提。
3.2对用博弈论研究房地产市场问题的展望
博弈论在理论上进一步拓宽了经济学研究的领域和范围，在实践中也有着广泛的运用。在我国社会主义市场经济发展的今天，我们应该借鉴博弈论中的基本原理提高资源的配置效率，发挥市场机制的作用，同时加强国家的宏观调控，双头并举，为我国经济建设发挥作用。
参考文献：
1.2004《中国房地产金融报告》
2.于维生，朴正爱:《博弈论及其在经济管理中的应用》，清华大学出版社，2005
3.韩笋生，汪勇:《西方房地产开发过程研究中的制度分析方法》《房地产开发》2002年第一期，P41
4.曹振良:《房地产经济学通论》，北京大学出版社，2003年6月
5.吕建军：《微观经济学原理》，暨南大学出版社
