金融危机对房地产业的影响
摘要：源于美国的金融危机席卷全球，各国尤其是欧洲均受到来自金融危机引发的经济危机。不仅如此，作为世界第四大经济体的中国也放慢了增长的脚步，全球经济危机的影响已蔓延到亚太地区，随着增长放缓，房地产行业也开始面临压力。同样，我们广西在房地产行业方面也受到很大的影响。本文在对广西房地产受金融危机冲击的基础上进行分析，进而提出广西应对金融危机的措施，促使房地产市场健康稳定地发展。
关键词：金融危机；房地产；措施
金融危机在全球的影响，对我国有了很大的冲击，已经波及到了实体经济的发展。对国内房地产来说，受到经济危机的影响不容忽视。房地产业作为广西的支柱产业，也不可避免的受到了很大的影响。
一、金融危机对广西房地产的影响
金融业和房地产业某种意义上是对孪兄弟，金融危机不可避免地波及到了中国，房地产行业则受到显著影响。不论是民众消费能力还是消费意愿，在金融危机中都出现大幅度下降。中国房地产业受到宏观调控政策积累效应和金融危机波及效应的双重打击，广西的房地产业也同样受到了一定影响。
（一）房地产投资增幅减慢，沿海城市增速较快
2008年以来，广西房地产开发投资的增长幅度持续降低，2008年房地产开发投资完成621.64亿元，比上年增长15.9%，增速比上年回落了29个百分点，低于广西全社会固定资产投资增速11.3个百分点。其中住宅投资、办公楼投资等虽有增长，但是与2007年相比涨幅下跌，尤其是办公楼投资比2007年下降了46.5%。同时广西房地产在全国31个省、市、自治区中全区房地产投资总量排名和增速排名均有所下降，分别下降了4位和20位。
（二）土地购置与开发面积增速下降，房屋施工面积增速减慢
2008年，广西房地产公司购置土地面积、完成开发土地面积增长速度都出现大幅度下滑。2008年广西购置土地面积由上年增长71.1%变为下降23.3%，完成开发土地面积比上年下降11.6%，增速比2007年下滑了30.8个百分点，土地购置的这些变化，主要是由于受金融危机影响，房地产开发商对市场预期开始变得谨慎起来。同时广西商品房的施工面积比2007年回落了13.1个百分点，其中房屋竣工面积由去年增长15.8%变成了下降8.1%。
（三）资金来源增速缓慢，资金约束进一步加剧。
2008年广西房地产开发到位资金675.64亿元，比上年增长5.7%，但增速比2007年下滑了43.9个百分点，从2008年3月起资金来源增速的下滑，制约了广西房地产的平稳发展。从2008年开始，广西部分企业受金融危机影响明显，失业率上升，员工薪水开始减少，民众消费愿望也开始减弱，而且由于金融危机的持续性和不确定性，很多居民采取“现金为王”的策略，虽然广西政府在此后一段时间内不断出台降税降息等优惠政策，使广西居民购房成本下降，但居民购房的意愿却没有相应增强，他们持币观望的心态比较明显。我们随机抽取桂林、南宁、柳州和梧州四市共400户居民进行调查，调查结果显示：选择暂不考虑买房的占84%，选择半年以内买房的占4%，选择1年内买房的占2%，选择2年或更长时间买房的占9%，选择不好说的占1%。57%的被调查者认为房价会降，28%的被调查者认为房价会涨，15%的被调查者认为不好说，正是居民的这种消费心理引起了销售不理想，资金回笼不畅，从而导致广西房地产投资的资金来源增速开始急剧下滑。
二、广西房地产业应对金融危机的措施
目前房地产业的低迷已直接影响到了钢铁及建材等行业。除此之外,房地产业还与银行保险、装饰装潢、机械五金、家电家具、园林绿化等50多个行业相关,一旦楼市交易量持续下滑,一些相关行业很快会受到重创。有测算称,房地产业每减少100万平方米建筑量,就会影响30万人的就业。因此，在金融危机的影响下要促使房地产市场健康发展，各方都应采取积极的措施。
（一）政府层面：改善企业发展环境
首先要加大引导市场力度。一是要尽快出台适应娄底新的房地产发展规划，要通过为新规划的制定提供扎实的基础素材开展住房普查。二是建立房地产市场预警预报体系，充分利用各种信息平台，及时公布市场信息。三是要把握好房地产开发用地供应量。四是要加强投资和消费研究，为企业提供前瞻性信息，引导开发商根据市场需求确定开发产品的结构和数量，避免投资和消费的盲目性，促进理性投资、理性消费。此外还要尽快制定城市住宅建设规划。一个城市的魅力和价值，最终体现在竞争力上。城市竞争力是一个全方位的系统性概念，它包括产业竞争力、企业竞争力、政府竞争力、文化竞争力和城市的建筑风格、生态环境以及人的竞争力等多个方面。而所有这些竞争力最终体现在城市的规划、管理和建设上——即城市的可持续创造价值能力。因此城市总体规划是完善城市功能、提升城市品位的一项重要工作。政府及相关职能部门对此应引起高度重视。建设规划部门要根据土地利用总体规划、现有住宅状况以及经济发展和城市人口的增长对住房的需求等，尽快编制住宅建设规划，营造良好的人文生态自然环境，建设独具魅力的宜居城市，使发展规划与投资开发相协调。
其次，在于整顿和规范房地产市场秩序，优化市场环境。要以房地产开发和交易环节为重点，抓住关系群众切身利益、社会反映强烈的突出问题，定期进行查处。一是严厉打击非法集资行为，目前，许多房地产开发因自有资金严重不足，银行信贷困难，不同程度上采取通过民间融资来筹集资金，存在较大风险，建议建设、房产、国土、工商等部门全面开展房地产开发项目风险大排查，建立房地产开发项目风险管理台账，集中整治房地产领域中的非法集资现象，防止开发企业在开发过程中因市场被动，无力背负高额利率，无法顺利完成项目建设，形成”烂尾楼” 。二是打击违规预售，重点查处未经许可采取各种方式套取资金的行为。三是打击虚假广告和不守信用行为，工商部门要严厉查处和打击各种欺诈消费者行为。此外还要加强政策调控效能跟踪工作。从消费方面来看，一是降低交易门槛，鼓励居民住房消费，对于符合补贴条件的职工，在购买住房时，将住房补贴一次性发放到位，提高消费者的购买能力。二是充分发挥住房公积金促进住房消费的作用。要通过降低住房贷款首付比例，延长贷款时间、放宽贷款范围、提高贷款最高限额等方式来促进住房消费。在投资方面，首先是相应的优惠扶持政策尽快实施到位，尽量减少开发企业对资金的占用。一是清理房地产收费项目，行政事业性收费尽快实行刚性收费，服务性收费尽早放开推向市场。二是市房地产开发项目资本金监控可以采取分期到位。三是对信誉较好的房地产开发企业，经批准商品房预售可以适当提前。还要为企业筹融资建立宽松、规范的环境。一是要促进企业与金融部门之间的联系，为企业争取贷款创造条件。二是要加强对民间融资的研究和管理，出台有关政策，引导民间资金依法有序进入房地产市场。
再次，要加大保障性住房建设力度。经过多年的住房建设与改造，广西全区城乡居民的居住条件已经明显改善。但低收入家庭、住房困难家庭仍然占有一定的比例。因此，要充分利用好扩大内需政策的机遇，积极争取中央扶持，继续加大廉租住房建设和棚户区改造投资支持力度，力争纳入国家加大廉租住房建设和棚户区改造的试点地区，将部分住房公积金闲置资金补充用于经济适用住房等建设。尽快贯彻落实国家新出台的对住房消费贷款、减轻住房转让环节营业税负等方面优惠政策，加大政策宣传力度，使之家喻户晓，以此激发商品房消费热情，促进住房消费。此外可以加大优惠力度促进房地产市场发展，对信用评价AA级及以上的房地产开发企业或一次性开工建设5万平方米以上住宅项目或3万平方米以上商业办公项目且无不良行为记录的房地产开发企业，项目能够及时开工建设的，规费收取标准按淄政发〔2008〕46号文件对总投资3000万元及以上固定资产投资项目实行的优惠政策执行；预售监管资金的使用适当放宽条件；对城市基础设施配套费城市道路及绿化、环卫部分实行减、缓、免的优惠政策。通过加大力度实行各项优惠政策刺激广西房地产市场的发展。
另外，要加大房地产市场的监管力度，进一步规范市场秩序。严格房地产市场准入和清出制度，运用法律、经济和必要的行政手段将资信不良、工程质量低劣、违规建设和违规交易的企业清出房地产行业。加强房地产开发建设、交易、物业管理等环节的全程监管，严格执行项目资本金制度，严肃查处无资质开发，违反规划开发，以虚假广告、合同欺诈等欺骗消费者的行为。建立统一规范的市场信息发布平台，正确反映和引导市场走向，确保房地产市场健康有序地发展。还要加大控制广西房地产开发总量的力度，将广西房地产开发总量保持在每年50-60万平方米之间。加强房地产市场价格秩序管理，严肃查处开发企业虚假广告等行为。对提供虚假信息、恶意炒作、误导消费的行为予以严肃处理。加强房地产市场诚信体系建设，切实保障房地产消费者的合法
（二）企业自身层面：努力提升抵御市场风险能力
房地产市场的日益成熟化发展加剧了房地产企业间规模化、差别化、品牌化、低成本竞争的趋势，价格、质量、环境和服务成为竞争的主题，尤其是面对金融危机，房地产开发行业势必面临新的洗牌。企业只有加强内部管理，不断提升抵御市场风险能力，才能使企业持续发展。首先，房地产企业要提高对市场发展的适应能力，针对不同收入、不同需求的购房群体开发出不同品位的高质量住宅，做到适销对路。第二，具有资信和品牌优势的房地产企业，应走兼并、收购和重组道路，构建具有竞争力、创新力的大型企业和集团，走区域性龙头企业规模化发展道路。第三，某些小房企惧怕风险就可谋求退市，或者由开发商转为投资商，而有些开发商房子不好卖就可转为房东老板。第四，房地产商自救突围的模式可以采取降价套现，卖地卖项目（股权）、合作开发等等方式。
此外，房地产企业应该以建造高品质住房带动广西房地产市场发展，通过调研我们发现，在2008年第四季度广西共计销售商品房240套，而方正开发公司一家就销售商品房96套，占到全区总销售的40%。方正开发公司所开发的凤凰城、太公苑和方正尚城三个项目分别采用了不同的新技术和新理念，使之三个项目从品质上得到了提升从而赢得了市场。通过方正开发公司的成功经验，不难看出，广西房地产市场的发展要走品牌化路线，通过不断采用新能源、新技术来提高商品房品质，以高品质房屋带动整个广西房地产市场的发展。
房地产开发企业要以合理的价格促进销售，积极应对市场变化，提高企业竞争力和抗风险能力。此外房地产企业要尽量使用新材料、新设备、新工艺，推进节能减排。购置符合国家规定相关优惠目录，用于环境保护、节能节水、安全生产等专用设备的投资额，可享受相应的财税政策。
