关于新农村建设“空心房”改造工作的实施方案
“空心房”改造是当前新农村建设中的一个重点和难点，破解这一难题，实现村容整洁目标，关系到新农村建设的深入和持久开展。为切实加强对“空心房”改造工作的指导，有效推进我县广大农村的“空心房”改造工作进程，在借鉴各地先进工作经验的基础上，结合我县实际，特制定本实施方案。
一、指导思想
坚持以党的十{学}七{海}大精神和 “生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的二十字方针为指导，以科学发展观和构建和谐社会的理念引领农村农业工作全局，紧紧围绕“五新一好”目标，继续坚持和完善“政府主导、农民主体、干部服务、社会参与”的工作机制，以“空心房”整治改造为切入点，有序推进村庄整治工作。
二、工作目标
1、2008年全面铺开农村“空心房”的调查摸底工作，年内完成所有村庄“空心房”统计汇总和建档工作。
2、2008年度新农村建设点（含自主点）“空心房”整治改造率达到95%以上。
3、2008年农村新增建房户“空心房”改造率达到80%以上。
三、政策措施
（一）加强组织领导。成立全县农村“空心房”整治改造工作领导小组：
组 长：吴建平
副组长：舒金明、郭广生、王远平
成 员：县委农工部副部长薛家煜、县国土局副局长 、县建设局副局长
领导小组下设办公室，设在县国土局，由郭广生同志兼任办公室主任， 为副主任。
（二）“空心房”的界定。“空心房”绝大多数为土坯房，使用年限基本超过二十年以上，“空心房”改造就是对以上这些建筑物进行拆除，再在原址按规划建新房或建公用设施，或退宅还耕、还林。当前农村“空心房”主要有以下几种类型：
1、农民另建新房后舍弃不用或仅用来堆放柴草、杂物的老旧房，这是一种比较典型的“空心房”。
2、历代农民另建新房后仅留有极少数父代老人居住、占用的大面积旧房，这种类型最终将转化为“空心房”。
3、一些基本失去实用价值，残破的宗祠或其他公共建筑物。
4、有不符合规划的畜禽棚、猪牛栏、坑式老厕也列入准空心房处理。
（三）加强源头管理，依法治理村庄。
1、加强宣传教育。一是要向中小学生和广大农民进行国情宣传，让“人多地少，土地后备资源严重不足”的国情观念深入人心，为保护土地资源奠定良好的思想基础。二是要利用各种媒体加强对“空心房”整治的宣传，使“一户一宅”等有关法律政策家喻户晓，使广大农民群众认识到“空心房”改造既是节约土地的需要，也是建设新农村居民社区、改善村民居住环境的需要。三是组织村干部、村民代表、理事会成员到新农村建设精品点参观学习，让他们亲身感受新农村建设带来的变化，激发他们求美求变的强烈欲望。
2、完善农村土地政策，严格农村建房用地审批。一是落实农村村民“一户一宅”制度，对集体土地的宅基地审批从严审核把关。违反“一户一宅”规定建新不拆旧的，予以经济处罚，限期拆除旧房后将老宅基地有偿收归村、组集体统一规划使用。二是坚决停止新农村规划区外的房屋建设用地审批，杜绝“零星建房”、“开天窗”建房。三是实行宅基地审批旧证换新证制度，即要求村民申请宅基地必须以自家或父母、兄弟的旧土地使用证换取新证。凡申请在规划区内建房的农户，必须先拆除旧房或签订协议承诺在新房建成半年内退回原宅基地方可批准用地。四是实行保证金制度，对农村申请建房的村民要求每户收取3000元的旧宅拆除保证金，在规定时间内拆除的金额退还，逾期1个月扣500元，扣完为止，在逾期6个月未拆的，由相关单位组织强制执行。
3、加大村镇规划力度，严格执行村庄建设规划。一是以乡镇为单位，聘请有资质的专家及设计单位编制自然村庄布点规划，对所有自然村庄进行分类管理，限制小型、偏远自然村和路边村建房，鼓励农民在中心村庄建房，促进中心村庄人口和村域扩张。二是由县级以上规划设计单位对中心村和有发展生命力的村庄作总体建设规划。引导农民按规划建设，对传承历史文脉的古建筑予以保护修缮，保护村镇内的古树名木和生态环境。三是执行规划常抓不懈，将村镇规划实施列入村规民约，落实专人管理实施。发动群众监督，坚决拒绝破坏规划现象。四是向农户免费提供有客家特色、结构合理、功能完善的农宅设计图样，保证农民新房设计美观、建造安全、成本低价且较长时期不会落后，避免改了又拆的反复建设。
（四）破解难题，依法合理合情解开“空心房”改造死结。
1、破解公益资金筹措难题。一是实行资金封闭管理，内部平衡。对各项建设项目做到独立管理、独立运作、独立建账、独立核算，力求资金平衡。凡是在空心房改造中产生的收益，优先用于本地公用设施建设。公用设施建设的资金缺口，原则上按照“一事一议”的办法由区域内受益人口平均摊负。二是将部分适宜的公用设施建设项目建设推向市场，以出让经营权引进社会资金建设，如集中供水、供气设施、校舍、医疗室、文体室、商贸中心建设等。三是由公共财政支持实施系列“村村通”建设项目。四是由受益农户联合起来申请金融机构的联户担保贷款，并由政府贴息。
2、破解土地流转难题。一是建档集地。将新村规划区内的土地以户为单位，对零散土地建立土地档案，农户与新农村建设理事会签订土地保管协议，集中理事会保管，由理事会统一操作和统一规划。二是亲属调剂。对需在规划区建房且土地面积不足建设用地面积的农户，在新农村建设理事会的监证下，允许亲属之间协商调剂土地。三是有偿转让。以理事会的名义对规划区内不建房农户的土地按议定指导价进行征购后，划归理事会代管，再由理事会将土地调剂给建房户。四是以地换地。对不需要在规划区内建房又不愿将土地调剂给亲属或理事会征购的农户土地，采取以地换地的形式，允许建房户私下将规划区外的土地与其等面积对换。
3、建立拆迁补偿机制。拆迁补偿标准原则上由理事会根据各地实际情况，在征求多数拆迁户、建房户意见的基础上确定，也可利用地段区位实行高价竞争。对退宅还耕、还林的，可考虑整合国土部门的土地整理项目、林业部门的退耕还林项目给予一定补偿。乡镇政府应对补偿定价进行监控，以每平方米20-150元价格为宜。
4、建立拆迁户安置机制。积极鼓励拆迁户自行安置，对困难户、五保户等弱势群体要特别关心和重视，采取过渡安置和长期安置相结合的办法解决，最终要保证每一户宵民都有住房。一是集中供养。将“五保户”、残疾户送敬老院、老年公寓集中供养，其生活来源由亲属扶一点，社会捐一点，民政补一点的方式加以解决。二是以房换房。依据“一户一宅”原则，对有劳动能力而生活贫困的农户，由新农村建设理事会负责协调，将新建房户尚能使用的旧房的使用权免费或低价转让给贫困户。三是租房居住。对有劳动能力暂时贫困的农户，由新农村建设理事会帮其协调，将其亲属、邻居的闲置房免费或低价租给困难户居住。四是村民领养。由本人亲属和村、组干部或理事会成员领养。
（五）形成合力，完善村庄管理长效机制
1、乡村两级服务到位。乡镇政府、村委会对“空心房”改造要切实做好调查论证、引导协调和服务指导工作，做到参与不干预、到位不越位、帮办不包办。对“空心房”改造各种手续的办理，只收工本费，减轻农民负担。要特别注意调处“空心房”改造中的矛盾纠纷，化解各种苗头性、倾向性的问题。
2、充分发挥以“五老”为主体的理事会作用。要充分调动群众参与的积极性，使群众成为新农村建设和“空心房”改造的主体。由理事会具体负责“空心房”改造组织和操作，负责思想动员、宅基地回收、农户安置、基础设施完善、工程验收等工作。理事会对“空心房”改造工作应建档造册，阳光操作，及时公榜，接受广大群众监督。
3、相关部门要积极做好善后工作。“空心房”改造与其它工作不同，一旦启动就只能乘势而上一抓到底，否则局面难以收拾，让干部惋惜，让群众心凉。要重点防止出现五种后遗症，即拆后荒废、拆不彻底、拆后负债、拆后不稳定、拆后乱建房。对于已撂荒的旧村址，应结合土地整理进行开发，宜养则养，宜耕则耕，宜林则林，充分加以利用。
