2011年房地产行业投资策略报告
2011年调控依然是主旋律
从2010年来看，调控主题贯穿全年，房价问题上升到政治局面。但只此轮调控远未结束，目前，需求短的压制只能暂时缓解房价的上涨压力，收入结构和供给结构的调整才是根源问题。
从2010年4月以来，国家出台一系列房地产调控政策：
限购：
2010年4月17日 “史上最严厉调控政策”出台。国务院下发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，即“新国十条”，要求对“商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。”即所谓“限贷”。
2010年4月30日，北京率先出台楼市限购令，规定同一家庭限新购一套房，暂停对购买第三套及以上住房，以及不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民发放贷款。
2010年9月29日 “新国五条”出台。明确要求房价过高、上涨过快城市限定居民购房套数。 即所谓“限购”。
2011年1月，国务院办公厅出台《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，要求各省会城市和房价过高、上涨过快的城市，从严制定和执行住房限购措施。其后43个城市限购。全国限购大幕就此拉开。
2011年2月16日，北京出台“15条”楼市细则，正式要求外地人购房须纳税五年。北京楼市开始进入冰冻期。
2011年10月11日，佛山率先松绑限购令，其中包括“已办理房地产权证超过5年（含）的住房产权转移，不纳入限购范围”。但仅数小时后，该政策被叫停。
限购导致一线城市成交有明显的回落，但影响时间仅两至三个月，部分一线城市在限购之前伴随有成交量的大幅上涨
限价：
2011年1月，“新国八条”要求地方政府合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。
2011年3月底，全国608个城市公布年度新建住房价格控制目标，占所有城市比为92.5%。除北京以外，大多数城市房价控制目标均未提到“降”字。
2011年10月31日，珠海发布双限令，除限购外，珠海要求商品房销售价格高于11285元/平方米，不得发放预售许可证。成为全国首个“双限”城市。
保障房：
2011年3月6日，国家发改委透露“未来五年要建设城镇保障性安居工程3600万套，今年1000万套，明年1000万套，后面三年还有1600万套，使保障性住房的覆盖率达到20%”。
2011年11月10日，官方公布全国开工建设保障房超过1000万套，比原计划提前1个月完成目标任务。
2011年12月5日，住建部表示，明年新开工的保障房项目不会有今年1000万套这么多，但也要比去年的590万套大幅度地增加。
由于国家统计局现行的统计方式将经济适用房划入商品住宅范畴，因而我们预计2011年，保障房将造成商品房市场被动萎缩3.2%。
保障房类型 占比 套数
（万套） 假定分流的
有效需求 套数
（万套） 分流比例
公租房/廉租房 40% 148 20% 29.6 3.2%
经适房 20% 74 60% 44.4 4.8%
棚户区及危房改造 40% 148 — — —
合计 100% 370 — 74 8.0%
保障房建设力度的加强将减少中低收入人群对商品房市场的刚性需求。保障房将分流商品房8%的有效需求，导致全国商品房销售面积萎缩3.2%
房产税：
2011年1月27日，上海、重庆分别宣布将于28日起正式启动对部分个人住房征收房产税改革试点工作，令楼市调控再度升级。
2011年12月初，财政部财政科学研究所所长贾康表示，房产税进一步推开的大方向已经明确。年底将会对重庆、上海两地的房产税试点情况进行总结，并出台下一步扩大试点的方案。有业内分析，房产税作为限购的替代政策，一旦扩容将意味着限购令将逐步退出。
信贷政策对各个城市需求的影响程度如下
城市 减少 投资客减少 城市 所有需求减少 投资客减少
无锡 35% 80% 天津 10% 54%
惠州 29% 53% 广州 9% 26%
深圳 22% 77% 北京 9% 49%
西安 16% 64% 沈阳 7% 55%
佛山 15% 53% 珠海 7% 44%
厦门 15% 69% 济南 7% 69%
青岛 14% 50% 南京 4% 14%
武汉 14% 68% 长沙 4% 53%
东莞 14% 68% 合肥 2% 16%
上海 13% 53% 临沂 2% 30%
大连 11% 43% 哈尔滨 1% 28%
从以上数据及世联全国成交数据测算，现行的首付政策将理论上导致59.9%的投资客流出市场，进而导致整个购房需求减少14.8%
投资策略：
从以上政策面及调控效果来看，房价和地产开发投资正在出现双跌。房地产销售价量齐跌,四季度前45天全国商品房销售面积样本监测同比下降35.0%。在销售压力面前,土地市场异常惨淡。四季度前45天宅地监测成交金额同比下降26.1%。同时,10月统计局公布新开工单月增速创下新低,我们预计开发投资即将掉头向下。
10月当月,房地产开发投资资金来源同比增长仅1%,企业资金十分紧张。
房屋政策的终极目标是住有所居,提高住房自有率,拉动开发投资和解决地方财政四方面和谐统一。通过国际比较,我们认为这四个不同的政策目标没有优先和劣后之分,而是相辅相成的。我们相信,未来和谐、完整和统一的房地产政策能够全面满足这四方面的需要。
除了成功控制房价过快上涨,完成保障房建设任务外,政策正在产生其他一系列影响。这些影响包括卖地收入难以持续,存量资产缩水带来社会稳定问题,银行抵押物的风险,房地产信托到期兑付压力和开发投资下降带来的就业问题等。我们相信,“双跌”的局面将使政策逐渐走向固本培元,以解决房地产市场面临的根本问题。
政策将决定2012年地产行业基本面。在产业和货币都基本不放松,调控政策仍较严厉但货币略有宽松,政策全面宽松三种不同的情况下,我们预计2012年商品房销售额将分别同比增L﹤_-37%、-6%和41%,2012年房地产开发投资分别同比增长-4%、8%和26%。由于目前产业政策和货币环境向偏好方向发展,预计基本面将落在乐观略偏中性的情景。
调控下市场不景气，开发商要尽量加快资金周转率，提高资金利用率，从而保证企业的良性发展。
资金安全和弹性兼顾,看好周期底部的地产股。目前已经是行业政策底和股价底,尚未见到行业销售底,2012年将迎来地产股的趋势性行情。
2012年是否结束2011年供需双紧的态势，关键因素在于流动性是否有所改善。
总体判断是，若行业调控政策没有实质转向，未来两至三个季度，行业的量、价和投资增速均处于回落态势，行业将在景气下行通道中找到供需和量价平衡点；而长远来看，供应不足情况仍长期存在。
回顾历史，弱市中资金分化和收入分化情况更趋明显。行业在未来两至三个季度都将处于景气下行阶段，从海外经验来看，成熟的地产并购多发生在市场下行阶段，企业面临分化和整合，市场竞争格局将重塑。
地产股走势永远摆脱不了政策因素，政策面是股价较好的先行指标，但“猜政策”永远是被动的、模糊的，价格下降多少才是政策执行较为满意的结果，投资下行多少才是政府能够容忍的底限我们很难准确判定。从2011年来的调控打压来看，2012年内忧外患，“去地产化”将严峻考验政府对经济下滑的容忍度，而由于利益纠结，地方和中央的深层博弈也将愈演愈烈。
去投资化之路仍很长
中国房地产市场正面临去杠杆化的过程，即过度投资之后的去泡沫阶段。中国自1998年实施住宅分配货币化改革以来，已经走过12年。在此过程中，随着大量投资向房地产领域集中，中国房地产出现了“黄金十年”的盛况。
中国社科院副院长李慎明曾明确向记者表示，“从未来五年、十年，甚至更远的时期来看，房地产市场去投资化是大势所趋。”
2011年黄金十年谢幕，楼市震荡前行
在买卖双方的博弈中，2011“楼市调控年”渐入尾声。这一年，楼市遭遇“强震”，“新国八条”等调控政策的影响，从年初开始，一直持续到年底，给房地产行业带来了巨大的变化。
回首这一年，严厉的调控终结了楼市的高潮，年初掀起的“小阳春”行情成为最后的疯狂，低迷的成交几乎贯穿了全年。房价的涨跌牵动了所有人的神经，炒房客闭着眼睛买房赚钱的时代一去不复返，手握钞票的投资者在等待中变得越来越忐忑不安。而银根紧缩下的买房人，既为房价的下降而欢呼雀跃，同时也为贷款的艰难、利率的高企而发愁。
这一年中，楼市见证了刚需盘的一枝独秀、都市圈物业的疯狂、商业地产的崛起，也见证了地王梦断、降价凶猛，中介倒闭、开发商跑路……阵痛是楼市前期透支的代价，只有迈过这道坎，房地产行业才能走得更稳、更远。
