物业服务企业应对物价上涨的８个措施
物业服务企业应对物价上涨的８个措施
1997年至2007年社会最低工资涨幅达97.4%，而物业服务收费标准或保持不变或下降，两者差距越拉越大，企业的合法经营变得越来越困难。物业服务企业作为劳动密集型企业，人员工资支出可占到物业费收入的60%以上，物业服务企业面临的形势极为严峻，甚至到了生死存亡的边缘。因此，物业服务企业如何化解物价上涨带来的风险就显得尤为重要和迫切。一、开拓特约服务和配套服务
目前由于绝大多数的物业管理服务处于低水平层次运行，因此服务内容较为单一，多数公司处于传统的服务项目中。物业管理服务不仅包括对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序活动的公共性物业管理服务，还包括内容丰富多彩的特约服务和配套服务。通常的特约服务有：户内自用部位和设备的维修、室内保洁、代订机票、报纸等。小区（大厦）配套服务是为了充分发挥物业的使用和服务功能而开设的配套经营服务项目。如文件打印、复印、停车场管理服务、受业主委托代理租赁房屋或场地、商品的批零销售业务、餐饮娱乐服务业务、广告代理发布业务、电话代办服务业务、水电气代收代缴业务等等。
这些服务通常都可以是有偿的，物业服务企业应该和业主就服务的内容、报酬的数额、支付方式、支付时间等作出约定。随着人民生活水平的不断提高，人们的消费层次也逐渐拉开，需求也各不相同。物业服务企业应当针对不同业主的消费需求提供不同的服务，这样既增加了物业服务企业的收入，也通过多种渠道和业主接触、了解，进一步加深和业主的感情，以便于服务工作的开展和进行。二、催收欠费
业主拖欠物业服务费是导致物业服务企业难以维持的重要原因之一。物业服务企业提供了合格的服务，业主就应该缴纳物业费。但目前的情况却并非如此，有相当一部分业主以开发商遗留问题、物业管理的服务质量与收费不符、没有签订物业服务合同、社区共有财产权属、管理、收益不明等种种理由拒绝缴纳，物业费能欠就欠，能拖就拖。有的业主自入住以来就没有交过物业费，经过数年积累多者可达到上万元，给物业服务企业的正常运营造成了极大的负担。在此情况下物业服务企业必须催收被拖欠的物业服务费。
根据不同的欠费情况和催收阶段，针对不同的欠费业主，催收欠费的方法也有所不同，通常有如下几种：上门向业主催收、通过业主委员会催收、仲裁、诉讼。一般而言在无正当理由拒交物业费的业主中，仅选择典型的欠费业主使用诉讼的催收方法。通过诉讼给这部分欠费业主和其他业主以警示和教育，让他们端正对物业管理服务的认识：拖欠物业费实质上是对于其他已交费业主权利的侵害。三、科学管理，减少支出
物业服务企业可以通过对管理的挖潜，减少相关支出。可以根据企业自身的情况采取一些减少支出的办法。例如空调运行根据每天气温的实际情况进行供给调整，节约水电费；加强设备的日常维护保养工作，发现异常及时维修，消除安全隐患，节约维修费；对低值易耗品制定具体的量化标准，节约低值易耗品；完善采购制度，建立专门的采购管理机构保证所购物品质优价廉，最大限度的降低采购成本，大宗物品的采购实行招投标制度；加强对职工职业纪律和职业道德的教育，杜绝水、电等“跑、冒、滴、漏”浪费现象的发生。理顺供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等公共事业单位和园林、绿化、环卫等城市管理部门与小区物业管理的衔接关系，为物业管理创造有利条件，减少不合理支出，切实维护业主的权益。四、开展物业经营，扩大收入
开展物业经营、拓展服务领域、走多元化发展的道路是提高物业服务企业盈利能力重要的抗风险手段。
物业服务企业具有相对雄厚的各种资源，如专业技术人员等，因此可以积极开展物业经营管理服务，为广大业主、业主大会及其他物业管理人提供资本投资管理决策、市场营销、租赁管理、成本控制、物业价值和经营绩效评估等经营服务。例如，物业费及租金的测算、物业管理方案的制定、物业服务合同及其他相关合同的起草、修改，物业管理各项规章制度应急预案的制定等，都可以作为物业服务企业创收的亮点，同时也超越了传统服务的范围，使物业管理服务的内容和水平上了更高的档次。五、上调物业费或调整物业服务标准
上调物业费的收费标准或调整服务标准是解决问题的基础，但无论是上调物业费还是调整服务标准都必须召开业主大会进行表决。物业服务费的上调将是不可避免的，但是难在业主大会的召开和表决。当前，可以采取调整服务标准的办法。如可采取减少清洁卫生和秩序维护员巡逻的次数，减少人员开支如压缩人员编制等，减少用品损耗如清洁用品的维修利用等。
六、及时解除亏损项目的物业服务合同
《物权法》第八十一条明确规定：业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。 由此可见，物业服务合同是业主将物业服务工作委托给物业服务企业进行的委托合同。委托合同的前提条件是委托方与受托方之间相互信任，如果其中一方无意将合同进行下去，应该允许随时解除。如果物业服务企业在订立合同时约定的物业费经过若干年后的变化已经很难继续支撑起正常运行，例如水、电等重要生产资料的物价大幅上涨、人员工资的增长等客观情况的变化，在这种情况下物业服务企业可以向业主大会提出解除物业服务合同，以减少自身的损失。
值得注意的是，物业服务企业要按照有关规定做到依法退出管理区域，不可以“不辞而别”，否则给业主造成的损失要承担赔偿责任。在退出时有两点最需要注意：1.及时通知业主委员会做好接收准备以及新的物业管理人的选聘；向所在区域（地）的物业管理主管部门汇报，接受其监督和指导；告知街道办事处（乡镇人民政府）和社区居民委员会。2.做好竣工验收资料、技术资料、物业质量保修文件和物业使用说明文件、实施物业管理期间形成的有关维修、养护、更新、改造等的技术资料、物业使用、维护、管理所必需的其他资料、物业管理办公用房、清洁用房、储藏用房、受聘期间用物业服务费用购置的资产及物品的移交。七、请求政府价格干预
根据《价格法》的规定，我国市场中的价格分为三种：政府定价、政府指导价和市场调节价，政府对于某些价格需要进行监督，从而保障市场经济的正常运行和发展。根据《物业服务收费管理办法》第六条的规定：“物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价”。政府可对物业服务价格进行监督指导。《价格法》第二十八条规定：“为适应价格调控和管理的需要，政府价格主管部门应当建立价格监测制度，对重要商品、服务价格的变动进行监测”。在特定情况下，物业服务企业可以向政府价格主管部门提出申请，请求政府价格主管部门对物业服务价格进行检测，给予必要的干预，以保护物业服务企业的正常运转，进而保障广大业主的正常生活秩序。八、争取税收优惠政策
财政部、国家税务总局关于下岗失业人员再就业有关税收政策问题的通知财税[2005]186号规定：对商贸企业、服务型企业（除广告业、房屋中介、典当、桑拿、按摩、氧吧外）、劳动就业服务企业中的加工型企业和街道社区具有加工性质的小型企业实体，在新增加的岗位中，当年新招用持《再就业优惠证》人员，与其签订1年以上期限劳动合同并依法缴纳社会保险费的，按实际招用人数予以定额依次扣减营业税、城市维护建设税、教育费附加和企业所得税优惠。定额标准为每人每年4000元，可上下浮动20％。
目前部分物业服务企业安置了大批下岗失业人员，既为国家缓解了就业的压力，也为下岗失业人员的生活提供了一定的物质保障。对于符合以上条件的企业，可以按照规定申请减免税收，增加企业的利润。这也给企业一个启示，应当关心和学习国家政策，充分享受政府对企业的保护。◇
