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华洋广场物业管理手册
目录
序 言 8
集团物业管理中心管理模式及职责描述 9
1.管理模式及架构 9
2.集团物业直线制管理架构图 10
3.物业管理中心职责描述 11
3. 1 物业管理中心职责核心 11
3. 2 岗位职责描述 12
4.集团物业管理工作内部联系流程 14
5.集团物业管理中心各岗位职责 15
5. 1 集团物业管理中心经理工作岗位职责 15
5. 2 环境物业管理工作岗位职责 16
5. 3 装饰装修管理工作岗位职责 17
5. 4 动力设备管理岗位职责 18
5. 5 消防、安全管理岗位职责 19
6.集团物管中心各岗位检查工作实用表格 20
物业管理中心工作联系单 20
集团物业管理中心现场工作检查表 21
不合格项目整改通知单 25
现场检查指导评审表 26

物业安保管理模式及管理制度 27
总 则 27
人员架构及岗位职责 28
1.物业安保管理架构图 28
2.各岗位职责 29

设施设备维修养护各项工作标准、制度及相关流程 43
1.供、配电设备巡查管理流程及维护细则 43
1. 1 设备日常维修养护管理流程 43
1. 2 供配电系统工作人员的职责 44
1. 3 供配电系统的年度维修养护计划 46
1. 4 供配电系统的维修养护和巡视检查计划 46
2.供配电系统的运行管理 47
2. 1 供配电系统的运行管理规程 47
2. 2 供配电系统的运行安全操作规程 47
2. 3 供配电系统的运行情况分析 47
2. 4 提高供配电系统节能效果的方法 47
每月用电情况汇总报表 48
3.供电突发性事故的应急措施 49
3. 1 停电应急处理措施 49
3. 2 停电类型及应急处理措施 49
3. 3 停电通知用户的工作规程 50
4.供配电系统的维修养护 51
4. 1 供配电系统的维修养护工作要点 51
4. 2 供配电系统的维修养护工作标准 52
4. 3 供配电系统的定期维修养护项目 53
4. 4 供配电系统的维修养护记录 54
4. 5 供配电系统的维修养护方法 56
5、配电室的维修养护 57
5. 1 配电室的管理规定 57
5. 2 配电室的值班制度 58
5. 3 配电室的维修管理规定 58
5. 4 配电室的操作规程 58
5. 5 配电室的标识系统 59
5. 6 配电室的日常运行巡查 60
5. 7 配电室的维修养护内容 60
6.弱电系统的维修养护 65
6. 1 各工作人员对弱电系统的维修养护职责 65
6. 2 弱电系统月清点检查表 66
6. 3 弱电分配系统月清点检查表 67
7.应急发电机的维修养护 68
7. 1 应急发电机的养护管理 68
7. 2 应急发电机的操作规程 68
7. 3 应急发电机的日常巡查与记录 68
8.供暖、给排水系统设备巡查管理流程及维护细则 73
8. 1 日工作流程 73
8. 2 给排水系统的运行管理 74
8. 3 给排水系统的应急处理方案 75
9.给排水系统的维修养护 78
9. 1 给排水系统的维修养护工作制度 78
9. 2 给排水系统的维修养护人员职责 78
9. 3 给排水系统的维修养护工作标准 79
9. 4 给排水系统的维修养护计划 80
9. 5 给排水系统的周检养护记录 82
9. 6 给排水系统的维修方法 83
9. 7 水箱的清洗与消毒 84
10.水泵的维修养护管理 85
10. 1 水泵房的运行管理制度 85
10. 2 水泵房运行的巡检记录 86
10. 3 水泵的维修养护记录 87
11.供暖设备设施运行管理流程 88
11. 1 锅炉的运行管理 88
11. 2 巡视监控 88
11. 3 异常情况的处理 88
11. 4 锅炉运行中常见故障 88
11. 5 暖气不热的原因及处理 89
供暖设备、设施的运行管理流程图 89
动力（供暖、给排水）设备维护日常巡查 90
12.中央空调系统的维修与保养方案及维护细则 92
12. 1 空调机房管理制度 92
12. 2 空调系统设备的环境要求 92
12..3 空调系统的标识 93
 日工作流程 94
12. 4 空调系统的运行管理 95
12. 5 空调系统的应急处理方案 98
12. 6 空调系统的维修养护 100
13.制冷设备的维修与保养方案 104
13. 1 制冷设备定期点检保养检查表 105
13. 2 制冷设备月度保养维护检查内容 106
13. 3 超市展柜、冷冻柜、检查和保养 106
14.电梯巡检管理流程及维护细则 107
14. 1 电梯管理制度 107
14. 2 电梯保养维修制度 107
14. 3 电梯设备工作流程 109
14. 4 电梯系统的运行管理 110
14. 5 电梯运行情况分析。 111
14. 6 电梯系统的应急处理方案 111
14. 7 电梯系统的维修养护 112
15.设施设备紧急情况处理预案 123
15.1 设施应急处理措施 123
15.2 给排水系统应急处理程序 125
15.3 电梯系统应急处理方案 125
16.紧急情况的应急管理规定 126
16. 1 火灾 126
16. 2 对爆炸物及可疑爆炸物等危险物品的处理 126
16. 3 对水浸（跑、冒、漏）的处理程序 127
16. 4 气体泄漏 127

环境保洁管理各项工作标准及工作流程 127
1.卫生清洁内容达标标准 127
1. 1 商场总体清洁服务（日清洁内容） 127
1. 2 通道楼梯卫生 128
1. 3 电梯卫生（电梯操作员清洁） 128
1. 4 扶梯卫生 128
1. 5 平台卫生 128
1. 6 外围及停车场卫生 128
1. 7 周期保洁员作内容 128
2.物业环境（保洁、装饰装修）巡查内容及其标准 129
3.保洁员日常工作程序 132
3. 1 工作范围 132
3. 2 作业程序 132
3. 3 服务流程及规范 132
4.保洁员作应急方案 137
5.安全注意事项 138
5. 1 雨雪天气 138
5. 2 暴风雨天气 138
5. 3 楼层内发生水管爆裂事故 138
6.环境保洁日巡查制度及检查表格 139

装饰装修管理各项工作管理办法 141
总则 141
1.设计外观要求 141
2.安全管理 141
3.商场原有设施的保护 142
4.工程施工与现场管理 143
5.结算与缴费 144
6.竣工验收 145
7.开业后的维修及申请代维修 145
8.其他 145
附件一：自营专柜、公装工程装修施工流程 146
附件二：工程开工通知单 146
附件三：供应商进场装修施工流程 147
附件四：供应商进场装饰装修审批表 148
附件五：专柜装饰装修工程竣工验收审批表 149
附件六：施工单位进场准入登记 150
附件七：专厅装修验收整改通知单 151
附件八：装修现场违规处罚通知单 152
附件九：装修现场规范施工协议 153

安全保卫、防损管理各岗位工作标准、制度及流程 154
1.培养团队意识 增强纪律观念 铸造团队凝聚力 154
1. 1 军事训练 154
1. 2 集中培训 154
1. 3培训内容流程图表 156
1. 4对讲机使用管理 160
2.各岗位职责 162
2. 1 前台、员工通道岗 162
2. 2 监控室岗 162
2. 3 顾客入口 162
2. 4 收银台岗位 163
2. 5 外区（烟酒柜）出口 163
2. 6 EAS总出口 163
2. 7 报警处理方式 163
2. 8 收货区岗 163
2. 9 退（换）货程序 164
2. 10 报损程序 164
2. 11 收货区岗 164
2. 12 夜班岗 164
2. 12 便衣工作 164
3.商场突发事件应急预案 166
3. 1 突发事件应急处理小组 166
3. 2 紧急事件应急措施种类 167
3. 3 紧急事件处理的一般程序 167
4.处理各种突发事件应急措施 168
4. 1 抢劫案件应急措施 168
4. 2 绑架人质案件应急措施 168
4. 3 斗殴案件应急措施 168
4. 4 食物中毒事件应急措施 168
4. 5 恶劣天气应急措施 169
4. 6 水浸 169
4. 7 发生爆炸物（恐吓电话）应急措施： 169
4. 8 突然停电发生时的处理 170
5.顾客逛商场出意外的处理方法和原则 171
5. 1 人员 171
5. 2 财物 171
5. 3 员工推车、拉货不慎撞到顾客 172
5. 4 顾客间发生纠纷 172
5. 5 顾客遗失财物 172
5. 6 扒手行窃顾客财物 172
5. 7 寄物柜被盗 173
6升旗仪式 174
6. 1 升旗仪式时间 174
6. 2 升旗仪式的流程与规范 174
6. 3 升旗仪式要求 175
消防工作标准、制度及相关流程 176
1.指导思想 176
2.消防管理流程 176
3.消防工作日工作流程 177
4.检查消防系统设施细则 178
物业安保部楼层日防火巡查记录 181
物业安保部消防主管日巡查表 182
物业安保部消防安全周检查表 183
消防报警系统半年度测试表 184
建筑消防设施年检记录表 185
6.灭火应急疏散预案 187
6．1 组织架构 187
6. 2 组织机构人员分工 187
通讯联络程序图 189
7.报警和接警处置程序 190
7. 1 发现火情 190
7. 2 火警确认 190
7. 3 报警及进入应急状态 190
7. 4 指挥部下达“等级火警”指令 190
7. 5 火警解除 191
7. 6 灭火及疏散装备 191