政策对房地产业的影响
通过这一学期的学习，我了解了一些财经学领域的知识，具体来说是财政，税收，金融方面的知识。老师在课堂上也举出了一些经济活动现象与我们一起分析。经过查找资料后，这里我就谈一下我对政策对房地产业的影响的理解。
财政政策是指一国政府实现一定的宏观经济目标而调整财政收支规模和收支平衡的指导原则及其相应的措施。财政政策的目标是：物价的相对稳定，收入的合理分配，经济适度增长，社会生活质量的逐步提高。财政政策的工具主要包括税收、公债、购买性公共支出和政府投资。根据财政政策在调节国民经济总量方面的不同功能，财政政策可分为扩张性政策、紧缩性政策和中性政策。扩张性财政政策（又称积极的财政政策）是指通过财政分配活动来增加和刺激社会的总需求；增加国债、支出大于收入，出现财政赤字来实现。紧缩性财政政策是指通过财政分配活动来减少和抑制总需求。中性财政政策是指财政的分配活动对社会总需求的影响保持中性。
货币政策是指一国政府为实现一定的宏观经济目标所制定的关于调整货币供应基本方针及相应的措施。它的主体是政府（中央银行）。目标是：稳定货币，发展经济。二者是一致的，但也会出现矛盾。货币政策手段多样，主要是中央银行对商业银行的贷款，存储准备金率，利率和汇率。类似财政政策，货币政策分为膨胀性货币政策，紧缩性货币政策和中性货币政策。
财政政策与货币政策相互配合以实现一定的宏观经济目标。比较来说，财政直接参与国民收入分配，并对集中起来的国民收入在全社会范围内进行再分配。财政可以从收入和支出两个方面影响社会需求的形成。银行是国家再分配货币资金的主要渠道，除利息外，并不直接参与GDP的分配。其主要是在资金盈余部门和资金短缺部门之间进行余缺调剂，是通过信贷规模的伸缩影响消费需求与投资需求的形成。
财政赤字可以扩张需求，财政盈余可以紧缩需求，但财政本身并不具有直接创造需求的能力。而银行自身可以直接通过信贷规模的扩张和紧缩来起到扩张和紧缩需求的作用。另外，由于财政政策要通过立法机构，决策时滞较长。货币政策可由央行的公开的市场业务直接影响货币数量，决策时滞较短。
从紧的货币政策
2007年12月5日，中央经济工作会议决定2008年的经济工作的基调是，坚持稳中求进，保持经济持续平稳较快协调发展，把防止经济增长由偏快转为过热、防止价格由结构性上涨演变为明显通货膨胀作为宏观调控的首要任务。为了实现上述两项的任务，2008年中国宏观经济政策将出现一个显著的变化，就是在实行稳健的财政政策同时，实行“从紧的货币政策”。我们知道在经济出现通货膨胀之时，减少货币供应量、提高利率，央行采取紧缩的或从紧的货币政策，以便抑制总需求，达到稳定物价、避免通货膨胀的发生。长期来看，央行一般会采取稳健的货币政策，维持适度增加的货币供量和适度的利率水平，以便促进实体经济持续稳定的增长。
近十年来，央行一直采取的都是稳健的货币政策，直到今年二季度才改为“适度从紧的货币政策”。而这次中央经济工作会议，把“适度从紧的货币政策”转为“从紧的货币政策”，也就意味着2008年中国的宏观调控政策将发生根本性转向。也就是说，2008年的货币政策，对国内货币供应不仅会从量上收紧，而且也会从价格上来收紧；不仅会对货币投放在年度上进行总量的控制，而且会对货币投放在季度、甚至于月度上进行总量上的控制。如最近一个季度央行银监会所采取的对商业银行的信贷规模管制一样。
从2003年开始，银行信贷一直处于快速增长的水平上。但是，尽管2007年央行采取一系列的货币紧缩政策（还包括央行定向票据发行等），但商业银行信贷狂潮依然不期而至，许多商业银行在三季度就已经完成了全年预定的信贷指标。银行信贷的快速增长，不仅对整个国内经济造成巨大的影响，也将给国内商业银行本身带来巨大的风险。因为，大量贷款增加后，大部分过剩的流动性就会从银行体系流向资本市场，从而推动股市、房市价格不断上涨。银行资金大量流入房地产市场，也使得国内房价快速飚升。2007年第三季度，全国70个大中城市房屋销售价格上涨8.2%，新建商品房销售价格同比上涨9%。其中北京上涨13.5%，深圳上涨17.6%，宁波和杭州上涨幅度也都超过了10%。而资产价格的上涨反过来拉动了房地产贷款的快速增长。而房价上涨，必然会导致会让大量银行信贷资金流入房地产市场。2007年前三季度，尽管房地产开发贷款增速有所回落，但不仅房地产开发贷款增长仍然高位徘徊，而且购房贷款增速加快。据了解，个人房贷的增量占到四家银行新增贷款总量的61％以上。且，银监会最近在检查中发现，一些房地产开发商及住房投资者采取“假按揭”、“假二房”、“假90”、“高估价”的方面套取银行的信贷资金，以此来推高房价，制造银行风险。从今年以来美国次级按揭贷款危机可以看到，如果不对国内银行信贷进行全面的紧缩，不对房地产越吹越大泡沫挤出，那么国内商业银行面临的风险会越来越大。
从紧的货币政策主要工具有存款准备率、公开市场操作、央行票据等，同时，根据中国的实际情况，已经多年不用的信贷规模管制可能又会大行其道。当然，随着CPI上升，利率水平提高应该是今年最为常用、使用最为频繁的工具。
原因是，首先，对于目前情况来说，经济发展中最大的问题或障碍就是低利率政策，因为这种政策不仅导致了内地经济投资过热得不到遏制、银行信贷的快速增长死灰复燃，而且也导致内地房地产市场投资过热又起、房地产市场炒作十分严重而房价快速上涨。面对这些严峻的经济形势，政府宏观调控能够使用的工具尽管不少，但能够取得成效的工具却也不会太多，不少工具或是对市场影响不大，或是可能被地方政府抵制而效果弱化，只有通过利率政策的上调，通过上升利率来改变目前的低利率政策，摒弃地方政府对宏观调控的影响。其次，如果2007年CPI为4.5%，那么2007年的居民储蓄存款利率水平大致在负2%水平上。而央行稳定物价、纠正居民储蓄存款的负利率是其职责。如果今年的CPI保持在07年的水平上，那么要让居民的存款利率为正就得上调近2%，每一次上调0.27%也得上调7次多。可以说，从紧的货币政策在提高利率水平上发挥的余地很大。
银行控制贷款规模虽然会有一定利益损失，但通过提高贷款利率，可以使商业银行的总体利益不受影响。
2008年从紧的货币政策无论是量上的从紧还是价格上的从紧，对房地产市场影响将是巨大的。因为，大家知道，房地产行业是资金密集型产业，金融支持的程度也就决定了房地产市场发展程度。可以说，近几年中国房地产市场发展快速完全是金融支持的结果。因为房地产市场对金融支持依赖的程度不仅在房地产供给的开发商要从银行获得大量的信贷资金，而且在于房地产需求方的投资者对货币政策十分敏感。对于房地产开发商来说，一些大的房地产开发商会认为，随着这几年实力增强，对银行信贷依赖程度在减弱，它们有自己的资金实力，特别是当它们能够从股市获得大量的资产时，更是会觉得有恃无恐，但实际上不仅中小房地产开发商对信贷资金依赖程度高，而且大房地产开发商也是如此。比如说，目前的房地产开发商的“捂盘”、“捂地”如何不是银行信贷，不是它们采取种种不正当的方式套取银行信贷，这样现象也根本就不会发生。因为，对于房地产这个高风险行业，没有一个房地产开发商会用自己的钱在房地产上豪赌的。
更为重要的是，房地产市场的需求方也益于银行信贷资金支持。可以说，这几年房地产市场繁荣，如果没有住房按揭贷款、如果没有便利银行信贷金融杠杆，那么房地产市场恶性炒作就不会发生。正如前面所指出的，今年全国的房价快速上升，就在于不少房地产投资者利用银行便利的金融杠杆进入房地产市场。2007年前10个月，个人住房贷款就达到近7000亿之多。
特别是对于房地产的投资者来说，其面临风险会更大。目前有不少房地产投资者尽管早就购买许多房子，觉得自己房子购买好不会受银行信贷政策的影响，比如第二套住房政策，但是这些房地产投资者购买最多，手续办得最好，但如果没有人来接盘，这些投资者住房的出租收益能够抵上按揭成本吗？如果不能，其风险也只能让这些投资者自己来承担了。
而限制房地产的投资炒作，就是要改变以往房地产投资的享受自住购买住房的优惠。也就是说，对于自住房我相信政府仍然会大力鼓励，而对于房地产投资就得按照金融市场价格来运作，从而大大增加房地产投资成本。也就是说，有人要从事房地产投资就得以市场价格来进行，房地产投资利率就会大幅度提高。如果房地产投资成本会快速增长，房地产投资者的风险也大量地增加。面对这样的风险，房地产投资者的市场预期就可能改变。如果房地产市场投资者自然会淡出市场，那么国内房地产的需求立即会发生很大的变化。可以说，目前国内房地产市场的价格之所以能够短期内快速上涨，就在于房地产投资过多、房地产炒作严重所致，而房地产投资及炒作一旦挤出市场。房地产面对的调整也就出现了。而房地产市场变化自然会引起与房地产关联的产业得以调整，整个固定资产投资过热也就会得以缓解、稳定物价目标就会现实。
由于获取资金的成本提高，债券和股票等金融市场会受到加息的冲击，投资者会遇到一定的风险。
税收政策调整
一系列涉及房地产的税种，主要集中在开发投资环节，多而重；占有和交易环节相对偏轻，对个人占用几乎不征税，这刺激了房地产投机行为。房地产税的开征则直接与消费者相关，这也是该税的开征问题引起这么大影响的原因。
通过物业税的改革，使房价并不完全体现在一次性地价上，而是通过60至70年中征收物业税逐年分担。 同时，针对投机行为，开征了个人将购买不足两年的住房对外销售的面积及征收的营业税。个人将购买超过两年的普通住房、非普通住房对外销售的面积及征收的营业税。房屋租赁面积、租金及征收的营业税。
然而，二手房征收个人所得税执行上遇到了困难，很难执行下去。有人建议，政府可以从“轻税重罚”的方向进行改革。“拿北京的租赁税举例，最初的税率是40%，结果大家都想方设法逃税。后来逐渐降到20%、10%，最后只需5%，这样一来税务部门收上来的税额反而年年在增加，因为大家都觉得自己支付得起税款，没必要花大风险去逃税了。
目前，我国在该方面处于探索阶段，税收方法有待进一步改善，进而达到合理有效而且易于执行的程度。
财政政策
国家税务总局副局长许善达表示：更多应从统一地价角度解决高房价问题。他认为，解决地方财政完全依赖于地价提高财政收入行为的主要方法，在于通过财政体制的改革，在事权、财权方面，让中央政府、地方政府有更合适的划分，从而使地方政府改变行为。
由于地价上升推动房价高涨，因此，如何控制地价成为控制房价高涨的一个很重要的问题。许善达进一步指出，地价的上升说明政府的财政政策有问题。他说，现在财政安排基本上中央政府、地方政府分税安排，地方政府负担很多财政支出的义务，而收入来源却相对匮乏，于是土地的拍卖就变成地方政府提高财政来源一个很重要的措施，而在有限的供给面前，地价一定是会往上涨的。
国家税务总局副局长许善达说，更重要的是通过财政体制的改革，在事权、财权方面，让中央政府、地方政府有更合适的划分，从而使地方财政改变完全依赖地价收入的行为。同时，在有些地方财政收入压力过于沉重的情况下，能不能考虑使用地方贷款等多种筹资方式来缓解地方政府财政压力问题。许善达说，这些都会间接改善地方政府的行为，改变其依靠提高地价来增加财政收入的做法。
另外，许善达还认为，在住房改革政策上，应该有更广阔的思路，廉租房应该是其中之一。许善达提到，收入差距的问题要从两个角度考虑：一个是收入增长的问题，一个是支出的问题。中国改革开放以来，居民的收入结构、支出结构都在发生变化。收入增长的速度较快，但是支出结构也发生了很大变化，特别是增加了过去中国居民支出所没有的几大项目，比如医疗、教育、住房，其中，居民支出增长最快是住宅问题。许善达说，首先，从中国的住房制度来看、从长远来看，中国经历了经济发展阶段，相伴生的是工业化的阶段，更多的人口转向城市，一定会推动城市住宅价格的上升。其次，从公共政策方面看，我们可能也有些偏差。他说，现在中国拥有住房率达60％多，更有些数字已经达到80％还多。而在很多国家，即使在西方发达国家，住房拥有率并没有这么高的比例，更多的人包括低收入者，一辈子不会拥有一套住房，而是以租房解决住房问题。因此推广租房，使更多人可以通过这种方式享受到住房，是我们在公共政策上可以考虑调整的方向。他认为，中国在发展廉租房上，还有很多需要做的工作。
总之，从紧货币政策将对房地产市场产生巨大的影响，无论是信贷规模的紧缩还是利率水平提高，一招一式都会影响房地产供给与需求。然而，任何政策都需要相应的其他方面政策的支持，取长补短，才能有效控制宏观经济，而这又需要政府部门的协调，进行宏观调控，政策的效率还有待市场的反应。
